Ankaufs- und Bestandsfinanzierung für den Investor: Immobilie im Bestand
Ankaufs- und Bestandsfinanzierung ist gewerbliche Immobilien Finanzierung im engeren Sinn: Nicht Ihre Bonität steht im Mittelpunkt, sondern das Objekt und sein Ertrag. Ein gewerblicher Immobilienkredit — die Gewerbeimmobilienfinanzierung — verschiebt damit die ganze Prüfung und den Kreis der Banken. Für Investoren, die in Immobilienprojekte investieren oder eine Investitionsimmobilie im Bestand halten, ist das der entscheidende Unterschied.
Wie viel finanziert eine Bank beim Ankauf eines Bestandsobjekts?
Im Schnitt 64,2 Prozent des Werts — so misst das BF-Quartalsbarometer den Beleihungsauslauf im Bestand für das zweite Quartal 2026, über alle Nutzungsarten hinweg. Ebenso wichtig ist die zweite Frage: Trägt das Objekt seinen Kapitaldienst selbst? Dafür rechnen Banken den Schuldendienstdeckungsgrad, also den Nettomietertrag nach Betriebskosten geteilt durch Zins und Tilgung. Liegt er unter eins, deckt der Überschuss den Kapitaldienst rechnerisch nicht. Ein Puffer darüber ist Marktpraxis, aber keine Vorschrift; jedes Haus setzt eigene Ansätze für Kosten, Leerstand und Bewertung an. Ein weitgehend entschuldeter Bestand ist der stärkste Hebel: Er setzt über eine Refinanzierung Liquidität für den nächsten Ankauf frei, ohne dass verkauft werden muss. Diese Kapitalfreisetzung ist ein Darlehen gegen Grundschuld und damit Vermittlung nach § 34c GewO. Mehrere Objekte gebündelt zu finanzieren statt einzeln verbessert häufig die Konditionen und vereinfacht die Verwaltung.
Drei Situationen, drei Antworten
Ankauf einzelner Objekte
Renditeobjekt, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeeinheit: Wir finanzieren den Ankauf passend zu Mietertrag, Lage und Ihrer Gesamtsituation.
Portfolio & Wachstum
Mehrere Objekte gebündelt finanzieren statt jedes einzeln — das verbessert oft Konditionen und vereinfacht die Verwaltung.
Kapital aus dem Bestand
Aufwertung oder Refinanzierung eines abbezahlten Objekts setzt Liquidität für den nächsten Ankauf frei — als Darlehen gegen den Bestand.
Bestand als Hebel — sauber gedacht
Ein werthaltiger, möglichst entschuldeter Bestand ist Ihr stärkstes Pfund. Über eine Refinanzierung lässt sich daraus Kapital für den nächsten Schritt freisetzen, ohne zu verkaufen. Wichtig ist die saubere Trennung der Begriffe:
Worauf es bei der Bewertung ankommt
Bei Bestands- und Ankaufsfinanzierungen zählt vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag und der Objektwert — nicht allein der Kaufpreis. Banken und Finanzierer kalkulieren mit eigenen Wertansätzen, die oft unter dem Kaufpreis liegen. Wir wissen, welche Häuser realistisch bewerten und wo Sie für dasselbe Objekt mehr Finanzierung bekommen.
Häufige Fragen
Finanzieren Sie auch gemischt genutzte Objekte?
Kann ich mehrere Objekte zusammen finanzieren?
Ich bin Steuerausländer oder wohne im Ausland — geht das?
Was kostet die Beratung?
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