Immobilienfinanzierung in Griechenland für Deutsche: Welche griechischen Banken geben eine Hypothek?
Griechenland hat keinen breiten Bankenmarkt wie Frankreich, sondern drei Großbanken mit einem dokumentierten Nichtresidenten-Produkt. Hier die Institute, die reale Beleihung und die Unterlagen.
Immobilie in Griechenland finanzieren: Welche Banken kommen für Käufer aus Deutschland in Frage?
Drei griechische Großbanken führen ein dokumentiertes Hypothekenprodukt für Nichtresidenten: Eurobank, Alpha Bank und Piraeus Bank. Nominell liegt die Beleihung bei bis zu 80 %, real finanzieren die Banken Nichtresidenten meist nur 50 bis 70 % — der Rest ist Eigenkapital.
Griechische Banken: Welche drei Häuser haben ein Nichtresidenten-Produkt?
Der griechische Bankenmarkt ist stark konzentriert. Ein eigenes, auf der Bankseite selbst dokumentiertes Hypothekenprodukt für Nichtresidenten führen drei Häuser.
Eurobank: eigenes Produkt "Mortgage Loan for Non-Residents", mit eigener Unterlagenseite für internationale Kunden.
Alpha Bank: eigenes Produkt "Mortgage Loan for Foreigners".
Piraeus Bank: Fixed-Rate Mortgage Loan mit eigenem Abschnitt für im Ausland Ansässige.
Vermittler für deutsche Käufer: Ferimmo (Berlin) und Finbird, beide spezialisiert auf die Begleitung bei griechischen Banken.
Die Liste ist eine Markt-Einordnung, keine Zusage eines bestimmten Instituts. Eine vierte Großbank (National Bank of Greece) verlangt nach mehreren übereinstimmenden Quellen griechische Steuerresidenz und ist für reine Nichtresidenten faktisch nicht nutzbar.
Wie hoch finanzieren griechische Banken Käufer aus Deutschland wirklich?
Nominell werben die Banken mit bis zu 80 % Beleihung, real liegt die Finanzierung für Nichtresidenten nach übereinstimmenden Quellen meist bei 50 bis 70 % — 30 bis 50 % Eigenkapital sind der Regelfall.
Deutsche Bank als Alternative: Deutsche Banken lassen sich in aller Regel keine Grundschuld auf ein Objekt außerhalb Deutschlands eintragen — die direkte Beleihung des griechischen Objekts über ein deutsches Institut ist deshalb kaum möglich. Verlässlicher ist die Kapitalbeschaffung über eine bestehende, unbelastete Immobilie in Deutschland, siehe Deutsche Immobilie beleihen für den Kauf im Ausland.
Laufzeit und Zins (Piraeus, direkt von der Bank): 7 bis 35 Jahre, Zinsbindung wählbar zwischen 3 und 30 Jahren, Festzins indikativ 2,40 bis 4,70 %, danach variabel Euribor plus Aufschlag.
Laufzeit und Zins (Alpha Bank): bis 25 Jahre, Festzins ab 2,70 %.
Belastungsquote: Die griechische Bankenaufsicht begrenzt den Schuldendienst seit Januar 2025 regulatorisch auf 40 % des Jahreseinkommens.
Quellen: eurobank.gr, alpha.gr, piraeusbank.gr (abgerufen 27.10.2026), Bank of Greece; Ratgeberangaben zur Eigenkapitalquote, keine Bankzusage.
Welche Unterlagen verlangen griechische Banken?
Zwingend ist zuerst die griechische Steuernummer AFM. Für die Bank kommen Einkommens- und Steuernachweise aus Deutschland hinzu, bei Eurobank ausdrücklich die letzten zwei Einkommenssteuererklärungen.
Die AFM-Beantragung ist auch aus Deutschland heraus per Vollmacht möglich, ohne Reise nach Griechenland.
Fremdsprachige Unterlagen brauchen eine beglaubigte Übersetzung ins Griechische oder Englische. Die Voraussetzungen stehen auf der Seite Voraussetzungen Griechenland.
Was hat die Golden Visa mit der Finanzierung zu tun?
Die Mindestinvestition für die Golden Visa (je nach Region 250.000 bis 800.000 €) muss nach mehreren übereinstimmenden Quellen aus Eigenmitteln stammen — ein Darlehen darf nur den Betrag oberhalb der Schwelle abdecken.
Das erklärt, warum viele Golden-Visa-Käufer bar oder weit überwiegend aus Eigenkapital kaufen — ein gesetzliches Bargeldverbot gibt es dafür nicht, Barzahlung im wörtlichen Sinn ist beim griechischen Immobilienkauf aber ohnehin nicht zulässig.
Häufige Fragen
Welche Bank finanziert Käufer aus Deutschland in Griechenland?
Eurobank, Alpha Bank und Piraeus Bank führen ein eigenes Hypothekenprodukt für Nichtresidenten. Ergänzend begleiten die Vermittler Ferimmo und Finbird deutsche Käufer bei griechischen Banken.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Griechenland?
Real meist 30 bis 50 %, auch wenn die Banken nominell mit bis zu 80 % Beleihung werben.
Finanziert meine deutsche Bank eine Immobilie in Griechenland?
In aller Regel nicht direkt — deutsche Banken lassen sich keine Grundschuld auf ein Objekt außerhalb Deutschlands eintragen. Verlässlicher ist die Beleihung einer bestehenden deutschen Immobilie.
Was ist die AFM und wann brauche ich sie?
Die AFM ist die griechische Steuernummer, zwingend für den Notartermin und die Grunderwerbsteuer. Sie lässt sich auch aus Deutschland heraus per Vollmacht beantragen.
Darf ich die Golden-Visa-Investition über einen Kredit finanzieren?
Die Mindestinvestitionssumme muss nach übereinstimmenden Quellen aus Eigenmitteln stammen. Ein Darlehen darf nur den Betrag oberhalb der Mindestschwelle abdecken.
Welche Unterlagen verlangt die griechische Bank von einem deutschen Antragsteller?
Einkommens- und Steuernachweise aus Deutschland, bei Eurobank ausdrücklich die letzten zwei Steuererklärungen, dazu die griechische Steuernummer AFM und beglaubigte Übersetzungen fremdsprachiger Unterlagen.
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Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.