Gleiches Gehalt, weniger Kredit: der wahre Grund
Zwei Käufer, dasselbe Gehalt. In Deutschland gibt es die Vollfinanzierung — in Spanien muss der andere fast ein Drittel des Kaufpreises in bar mitbringen. Der Grund ist nicht der Zins und nicht die vielzitierte Prozentregel.
Warum gibt es bei gleichem Gehalt in Spanien weniger Kredit?
Bei gleichem Gehalt gibt es in Spanien weniger Kredit wegen Beleihung, Kaufnebenkosten und Altersgrenze, nicht wegen Zins oder 35-%-Regel. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten marktüblich nur bis zu 70 %, in Deutschland sind bis zu 100 % des Kaufpreises möglich. Die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 13 % finanziert keine Bank mit. Alter plus Laufzeit sollen meist 75 Jahre nicht übersteigen.
Zwei Käufer, dasselbe Nettoeinkommen, dieselbe Wohnung — einmal in München, einmal an der Costa Blanca. In Deutschland winkt die Bank die Finanzierung durch, notfalls bis zum letzten Euro des Kaufpreises. In Spanien soll derselbe Käufer plötzlich weit über 100.000 Euro aus eigener Tasche mitbringen. Warum?
Die Antwort, die man überall liest, ist falsch. Der eigentliche Unterschied liegt woanders — und wer ihn kennt, geht nicht in die Bar-Falle.
Der Mythos zuerst: die 35-/40-%-Regel erklärt fast nichts
Beide Länder rechnen bei der Tragfähigkeit im Kern mit derselben Größenordnung um die 35 %. Die deutschen 40 % sind nur das obere Ende genau dieser Spanne, und in Spanien wird die 35-%-Grenze zusätzlich auf den gesamten Schuldendienst bezogen. Fünf Prozentpunkte hin oder her erklären niemals, warum dasselbe Gehalt in Spanien Zehntausende weniger Kredit trägt. Das tun drei ganz andere Dinge.
Was wirklich entscheidet
Beleihung. Einen Kauf in Deutschland finanzieren Banken bei passender Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises. Eine spanische Bank finanziert Nicht-Residenten marktüblich nur bis zu 70 % — und zwar bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación (der bankeigenen Bewertung). Bei einem 400.000-€-Objekt sind das 120.000 € Eigenkapital allein für den Kaufpreis statt 0 €. Fällt die Tasación unter den Kaufpreis — bei internationalen Käufern und in Küstenlagen häufig —, wird die Lücke noch größer.
Kaufnebenkosten. In Spanien rund 10 bis 13 % des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert. Allein die Grunderwerbsteuer (ITP) reicht von 6,5 % auf den Kanaren über 9 % an der Costa Blanca bis gestaffelt 13 % auf den Balearen — dazu Notar, Grundbuch, Gestoría. Zusammen mit dem Eigenkapital sind bei unserem Beispiel schnell rund 160.000 € in bar fällig — etwa 40 % des Kaufpreises.
Altersgrenze. Spanische Banken verlangen meist, dass Alter plus Laufzeit 75 Jahre nicht übersteigen. Wer mit 55 kauft, bekommt selten mehr als 20 Jahre Laufzeit — und kürzere Laufzeit heißt bei gleicher Rate: weniger Kreditsumme.
Und das Recht? Ein echter Unterschied — aber ein anderer
Ja, es gibt einen scharfen rechtlichen Unterschied zwischen beiden Ländern. Aber er betrifft nicht, wie viel Sie bekommen, sondern Ihre Rechte, wenn die Bank Sie falsch prüft. Deutschland hat die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) mit harten Verbraucherrechten umgesetzt: Prüft die Bank die Kreditwürdigkeit fehlerhaft, ordnet § 505d BGB an, dass der Sollzins auf den marktüblichen Satz sinkt und der Kunde ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann (mehr dazu im Wiki).
Spanien hat dieselbe Richtlinie im Ley 5/2019 (LCCI) umgesetzt; die Solvenzprüfung (Art. 11) ist Pflicht, doch die Folgen einer Fehlprüfung sind überwiegend aufsichtsrechtlich — für den Kunden also schwächer.
Der Weg, den kaum jemand nutzt
Es gibt einen Ausweg, der den 70-%-Deckel elegant umgeht: Wer in Deutschland eine wenig belastete Immobilie besitzt, kann diese bis zu 80 % ihres Beleihungswerts nachbeleihen (Kapitalbeschaffung) und den Spanien-Kauf darüber finanzieren — oft schneller, weil keine spanische Bankprüfung, keine Tasación und keine Altersbremse ins Spiel kommen. Genau das macht aus „ein Drittel bar“ für viele wieder „machbar“.
Wir rechnen Ihnen beide Wege mit Ihren echten Zahlen durch — und sagen ehrlich, welcher am meisten Kredit aus Ihrem Eigenkapital herausholt. Den ausführlichen Vergleich mit Rechenbeispiel gibt es auf unserer Schwesterseite: Immobilienkredit Spanien vs. Deutschland — der wahre Grund.
Quellen: eigene Vermittlungspraxis Perini (Beleihung Nicht-Residenten 70 %, Kauf DE bis 100 %, Stand 07/2026) · regionale ITP-Sätze Spanien (Kanaren 6,5 %, Andalusien 7 %, Valencia 9 %, Balearen gestaffelt bis 13 %) · marktübliche Altersgrenze Alter + Laufzeit ≤ 75 · § 505d BGB · Ley 5/2019 (LCCI), Art. 11 · Richtlinie 2014/17/EU.
Hinweis. Beleihungs- und Nebenkostenwerte sind marktübliche Größenordnungen der Bankpraxis, keine gesetzlichen Grenzen; sie schwanken je nach Bank, Objekt und Region. Persönliche fachliche Einschätzung, keine Rechts- oder Anlageberatung.
Häufige Fragen
Warum bekommen Käufer in Spanien bei gleichem Gehalt weniger Kredit?
Einen Kauf in Deutschland finanzieren Banken bei passender Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises. Eine spanische Bank finanziert Nicht-Residenten marktüblich nur bis zu 70 % — und zwar bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación (der bankeigenen Bewertung).
Wie wirkt die Altersgrenze spanischer Banken auf die Kreditsumme?
Spanische Banken verlangen meist, dass Alter plus Laufzeit 75 Jahre nicht übersteigen. Wer mit 55 kauft, bekommt selten mehr als 20 Jahre Laufzeit — und kürzere Laufzeit heißt bei gleicher Rate: weniger Kreditsumme.
Wie lässt sich ein Immobilienkauf in Spanien über eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Wer in Deutschland eine wenig belastete Immobilie besitzt, kann diese bis zu 80 % ihres Beleihungswerts nachbeleihen und den Spanien-Kauf darüber finanzieren. Das geht oft schneller, weil keine spanische Bankprüfung, keine Tasación und keine Altersbremse ins Spiel kommen.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Auslandsimmobilien finanzieren: Haus beleihen für den Kauf in Spanien, geht das?
Ja — Sie können Ihr lastenfreies Haus in Deutschland für einen Kredit beleihen; es ist oft die günstigste Kapitalquelle für einen Kauf in Spanien.
Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital: Wann gibt es 100 %?
Eine volle Finanzierung gibt es bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und tragfähiger Rate; die Kaufnebenkosten kommen aus Eigenmitteln.
Grundstück finanzieren: Wie bekommen Sie einen Kredit für ein Baugrundstück?
Banken geben einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Zusammen mit dem Bauvorhaben fahren Sie meist günstiger, weil die Bank das fertige Objekt bewertet.
Baufinanzierung für Rentner: Bekommen Sie im Ruhestand noch einen Kredit?
Anders als in manchen Ländern gibt es in Deutschland keine gesetzlich fixierte Obergrenze, bis zu der ein Immobiliardarlehen getilgt sein muss.
Schuldenfreies Haus in Spanien beleihen: Geht das, ohne zu verkaufen?
Das Objekt muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst. Nach unserer Erhebung zeichnen mindestens zwei von rund zwanzig Instituten diese Beleihung.
Kredit für Ärzte: Welche Bank finanziert Praxis und Eigenheim?
Banken mit eigenen Arzt-Programmen geben Ärzten einen Kredit und bewerten die Karriereperspektive, nicht nur das aktuelle Gehalt (ca. 5.700 € pro Monat im ersten Jahr). Bei guter Bonität ist auch eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises möglich, die Kaufnebenkosten kommen aus Eigenmitteln.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
