Gleiches Gehalt, weniger Kredit: der wahre Grund

Zwei Käufer, dasselbe Nettoeinkommen, dieselbe Wohnung — einmal in München, einmal an der Costa Blanca. In Deutschland winkt die Bank die Finanzierung durch, notfalls bis zum letzten Euro des Kaufpreises. In Spanien soll derselbe Käufer plötzlich weit über 100.000 Euro aus eigener Tasche mitbringen. Warum?

Die Antwort, die man überall liest, ist falsch. Es ist nicht der Zinssatz, und es ist nicht die vielzitierte Regel „35 % des Einkommens in Spanien, 40 % in Deutschland“. Der eigentliche Unterschied liegt woanders — und wer ihn kennt, geht nicht in die Bar-Falle.

Der Mythos zuerst: die 35-/40-%-Regel erklärt fast nichts

Beide Länder rechnen bei der Tragfähigkeit im Kern mit derselben Größenordnung um die 35 %. Die deutschen 40 % sind nur das obere Ende genau dieser Spanne, und in Spanien wird die 35-%-Grenze zusätzlich auf den gesamten Schuldendienst bezogen. Fünf Prozentpunkte hin oder her erklären niemals, warum dasselbe Gehalt in Spanien Zehntausende weniger Kredit trägt. Das tun drei ganz andere Dinge.

Was wirklich entscheidet

Beleihung. Einen Kauf in Deutschland finanzieren Banken bei passender Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises. Eine spanische Bank finanziert Nicht-Residenten marktüblich nur bis zu 70 % — und zwar bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación (der bankeigenen Bewertung). Bei einem 400.000-€-Objekt sind das 120.000 € Eigenkapital allein für den Kaufpreis statt 0 €. Fällt die Tasación unter den Kaufpreis — bei internationalen Käufern und in Küstenlagen häufig —, wird die Lücke noch größer.

Kaufnebenkosten. In Spanien rund 10 bis 13 % des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert. Allein die Grunderwerbsteuer (ITP) reicht von 6,5 % auf den Kanaren über 9 % an der Costa Blanca bis gestaffelt 13 % auf den Balearen — dazu Notar, Grundbuch, Gestoría. Zusammen mit dem Eigenkapital sind bei unserem Beispiel schnell rund 160.000 € in bar fällig — etwa 40 % des Kaufpreises.

Altersgrenze. Spanische Banken verlangen meist, dass Alter plus Laufzeit 75 Jahre nicht übersteigen. Wer mit 55 kauft, bekommt selten mehr als 20 Jahre Laufzeit — und kürzere Laufzeit heißt bei gleicher Rate: weniger Kreditsumme.

Und das Recht? Ein echter Unterschied — aber ein anderer

Ja, es gibt einen scharfen rechtlichen Unterschied zwischen beiden Ländern. Aber er betrifft nicht, wie viel Sie bekommen, sondern Ihre Rechte, wenn die Bank Sie falsch prüft. Deutschland hat die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) mit harten Verbraucherrechten umgesetzt: Prüft die Bank die Kreditwürdigkeit fehlerhaft, ordnet § 505d BGB an, dass der Sollzins auf den marktüblichen Satz sinkt und der Kunde ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann (mehr dazu im Wiki). Spanien hat dieselbe Richtlinie im Ley 5/2019 (LCCI) umgesetzt; die Solvenzprüfung (Art. 11) ist Pflicht, doch die Folgen einer Fehlprüfung sind überwiegend aufsichtsrechtlich — für den Kunden also schwächer. Das ist wichtig zu wissen, aber es ist ein Unterschied bei Ihren Rechten im Streitfall, kein Grund für ein niedrigeres Kreditvolumen.

Der Weg, den kaum jemand nutzt

Es gibt einen Ausweg, der den 70-%-Deckel elegant umgeht: Wer in Deutschland eine wenig belastete Immobilie besitzt, kann diese bis zu 80 % ihres Beleihungswerts nachbeleihen (Kapitalbeschaffung) und den Spanien-Kauf darüber finanzieren — oft schneller, weil keine spanische Bankprüfung, keine Tasación und keine Altersbremse ins Spiel kommen. Genau das macht aus „ein Drittel bar“ für viele wieder „machbar“.

Ich rechne Ihnen beide Wege mit Ihren echten Zahlen durch — und sage ehrlich, welcher am meisten Kredit aus Ihrem Eigenkapital herausholt. Den ausführlichen Vergleich mit Rechenbeispiel gibt es auf unserer Schwesterseite: Immobilienkredit Spanien vs. Deutschland — der wahre Grund.

Quellen: eigene Vermittlungspraxis Perini (Beleihung Nicht-Residenten 70 %, Kauf DE bis 100 %, Stand 07/2026) · regionale ITP-Sätze Spanien (Kanaren 6,5 %, Andalusien 7 %, Valencia 9 %, Balearen gestaffelt bis 13 %) · marktübliche Altersgrenze Alter + Laufzeit ≤ 75 · § 505d BGB · Ley 5/2019 (LCCI), Art. 11 · Richtlinie 2014/17/EU.