Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a/505d BGB: die Bonitätsprüfung der Bank
Kreditwürdigkeitsprüfung: was § 505a/505d BGB verlangt und welche harten Rechtsfolgen eine fehlerhafte Prüfung für die Bank hat. Vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank prüfen, ob der Kreditnehmer die Raten voraussichtlich dauerhaft tragen kann.
Was gilt bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a und § 505d BGB?
Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist bei Immobilienkrediten Pflicht. In Deutschland hat eine fehlerhafte Prüfung nach § 505d BGB harte Folgen für die Bank: Der Sollzins sinkt auf den marktüblichen Satz, der Kunde kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Diese starken Verbraucherrechte sind der eigentliche Kern der Norm.
Was verlangt das Gesetz, und was passiert bei Fehlern?
Die Bank muss vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüfen, ob die Raten voraussichtlich dauerhaft tragbar sind (§ 505a BGB). Ist die Prüfung fehlerhaft, sinkt nach § 505d BGB der Sollzins auf den marktüblichen Satz, und der Darlehensnehmer kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Fällt diese Prüfung fehlerhaft aus, ordnet § 505d BGB scharfe Rechtsfolgen an: Der Sollzins ermäßigt sich auf den marktüblichen Zinssatz, der Darlehensnehmer kann jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, und Schadensersatz kommt in Betracht, wenn der Vertrag bei korrekter Prüfung nicht hätte geschlossen werden dürfen. Fehler sind für die Bank also teuer — der Anreiz, konservativ und sorgfältig zu prüfen, ist entsprechend groß.
Ist die 40-Prozent-Faustregel eine gesetzliche Obergrenze?
Nein, sie ist Bankpraxis: Deutsche Banken rechnen mit bis zu rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Kreditrate und laufende Verpflichtungen; in Spanien sind rund 35 Prozent üblich.
Dieser kleine Unterschied in der Tragfähigkeitsquote ist aber nicht der Grund, warum dasselbe Gehalt in Spanien deutlich weniger Kredit trägt.
Das entscheiden drei ganz andere Dinge: die Beleihung (Nicht-Residenten in Spanien bis rund 70 Prozent auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación, während ein Kauf in Deutschland bis zu 100 Prozent finanziert werden kann), die Kaufnebenkosten von 10 bis 13 Prozent, die keine Bank mitfinanziert, und die Altersgrenze (Alter plus Laufzeit meist höchstens 75).
Der § 505d BGB und sein spanisches Gegenstück im Ley 5/2019 (LCCI) betreffen dagegen die Rechte bei fehlerhafter Prüfung, nicht das Kreditvolumen. Den ausführlichen Vergleich behandelt die Schwesterseite perini.es unter „Deutsche oder spanische Bank“.
Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?
Für die Praxis heißt das: Die § 505d-Rechtsfolgen sind ein starkes Verbraucherrecht in Deutschland — sie schützen Sie, wenn die Bank falsch prüft, sagen aber nichts darüber, wie viel Kredit Sie bekommen.
Wie viel Ihr Nettoeinkommen trägt, hängt von Ihren laufenden Verpflichtungen, der Beleihung und der Bank ab und ist keine feste Prozentgrenze. Wer in Deutschland und Spanien finanziert, sollte die echten Stellschrauben von Anfang an einplanen — Beleihung, Nebenkosten, Laufzeit — statt mit einer pauschalen Prozentregel. Eine belastbare Einschätzung für Ihre Situation gibt es in einem kurzen Gespräch.
Häufige Fragen
Muss die Bank vor einem Immobilienkredit die Kreditwürdigkeit prüfen?
Vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank prüfen, ob der Kreditnehmer die Raten voraussichtlich dauerhaft tragen kann (§ 505a BGB).
Wie viel vom Nettoeinkommen darf die Rate betragen?
Als Faustregel der Bankpraxis — nicht als gesetzliche Obergrenze — rechnen deutsche Banken mit bis zu rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Kreditrate und laufende Verpflichtungen; in Spanien sind rund 35 Prozent üblich (die „regla del 35 %“), bezogen auf den gesamten Schuldendienst.
Welche Rechtsfolgen hat eine fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505d BGB?
Der Sollzins ermäßigt sich auf den marktüblichen Zinssatz, und der Darlehensnehmer kann jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Schadensersatz kommt in Betracht, wenn der Vertrag bei korrekter Prüfung nicht hätte geschlossen werden dürfen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
