Checkliste Projektfinanzierung: die Unterlagen, die der Kapitalgeber verlangt; liegt die Baugenehmigung vor, gehört sie zum Baurecht
Bevor ein Kapitalgeber ein Vorhaben prüft, will er Unterlagen und Kennzahlen sehen, vollständig und in der richtigen Reihenfolge. Diese Checkliste zeigt, was Banken, Debt-Fonds und private Kapitalgeber tatsächlich verlangen, damit Ihre Anfrage nicht an Formalien scheitert. Kostenlos per E-Mail.
Was enthält die Checkliste Projektfinanzierung?
Die Checkliste Projektfinanzierung zeigt alle 20 Unterlagen zu Vorhaben, Person und Gesellschaft sowie die Kennzahlen, die Kapitalgeber prüfen: Loan-to-Cost, Loan-to-Value, Eigenkapitalquote, Vorverkaufsquote und Marge. Sie ist kostenlos als PDF mit 9 Seiten oder per E-Mail erhältlich. Alle 20 Unterlagen stehen vollständig auf der Seite.
Checkliste anfordern: Wie bekommen Sie die vier Themenblöcke?
Kostenlos als PDF mit 9 Seiten oder per E-Mail; alle 20 Unterlagen stehen außerdem vollständig auf dieser Seite.
- Unterlagen zum Vorhaben. Projekt, Baurecht, Kalkulation, Exit.
- Unterlagen zu Person & Gesellschaft. Track-Record, Eigenkapital, Bonität.
- Die Kennzahlen, die zählen. LTC, LTV, EK-Quote, Vorverkauf, Marge.
- Sicherheiten & Struktur. Senior bis Mezzanine, sauber eingeordnet.
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Projektfinanzierung Immobilien — Checkliste (PDF, 9 Seiten) (Nederlands)
Welche vier Fragen stellen Kapitalgeber an Ihre Unterlagen?
Ob das Vorhaben belastbar dokumentiert ist, ob der Track-Record stimmt, ob die Kennzahlen zum Kapitalgeber passen und wie die Finanzierung strukturiert ist.
Gibt es eine Checkliste Projektfinanzierung mit allen Unterlagen? Ja — genau diese Seite. Vermittlung nach §34c GewO (Olga Nikushkina). Unterlagen-Checkliste.
Brauche ich schon eine Baugenehmigung? Nein. Die Checkliste zeigt auch, was Sie in der Planungsphase vor der Baugenehmigung bereits vorbereiten können — Baurecht, Kalkulation und Exit-Strategie müssen dabei zusammenpassen. Unterlagen-Checkliste.
Welche Kennzahlen prüfen Kapitalgeber?
LTC, LTV, EK-Quote, Vorverkaufsquote und Marge — von Bank zu Debt-Fonds unterschiedlich gewichtet. Genau deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Kapitalgeber, statt sich auf einen zu verlassen.
- 650+ Banken im Vergleich
- §34c und §34i Geprüfte Erlaubnis
- 2016 Erfahrung seit
- 89 Veröffentlichte Praxisberichte
Was prüft ein Kapitalgeber zuerst? Nach der Checkliste Projektfinanzierung prüft ein Kapitalgeber drei Dinge, bevor über Konditionen gesprochen wird. Erstens Eigenmittel: Der Loan-to-Cost lag im zweiten Quartal 2026 im Schnitt bei 66,3 Prozent der Gesamtkosten (Marktdurchschnitt laut einem Branchenbarometer der Immobilienfinanzierer).
Rund ein Drittel trägt der Entwickler selbst oder über nachrangiges Kapital. Zweitens Vorverkauf: Ein Wohnprojekt mit etwa 40 Prozent verkauften Einheiten trägt eine größere Nachrangtranche zu besseren Konditionen als eine spekulative Gewerbeentwicklung.
Verkaufte oder vermietete Einheiten senken das Risiko des Geldgebers unmittelbar.
Drittens die Phasenlogik: Grundstücksankauf, Planung bis zum Baurecht, Bauphase und Vertrieb haben jeweils eigene Kapitalgeber und eigene Sicherheiten. Ein Track-Record hilft, ist aber kein Ausschlusskriterium.
Vermittelt wird die erstrangig besicherte Senior-Tranche nach § 34c GewO; der nachrangige Baustein wird über lizenzierte Partner koordiniert.
Die Senior-Mittel fließen nicht auf einmal, sondern abrufweise nach Baufortschritt.
Die Vorlaufkosten bis zur Genehmigung trägt dagegen in aller Regel das Eigenkapital, weil vor dem Baurecht noch keine belastbare Sicherheit besteht. Wer diesen Abschnitt nicht durchfinanziert hat, kommt gar nicht erst in die Bauphase.
Der rechtliche Rahmen der Projektfinanzierung — wer welchen Baustein vermitteln darf: Senior-Darlehen werden nach §34c GewO vermittelt, Mezzanine über lizenzierte Partner (§34f GewO) koordiniert. Diese Trennung ist keine Formalie: Nachrang- und partiarische Darlehen, stille Beteiligungen und Genussrechte sind Vermögensanlagen und damit erlaubnispflichtig nach §34f GewO beziehungsweise dem KWG. Wir halten diese Erlaubnis nicht und vermitteln solche Bausteine nicht selbst.
Wir strukturieren die Gesamtfinanzierung, vermitteln die Darlehensseite und binden den nachrangigen Teil über entsprechend lizenzierte Partner an — so bekommen Sie die komplette Struktur koordiniert aus einer Hand, sauber innerhalb der Erlaubnisgrenzen. Für die private Verbraucherfinanzierung gilt daneben die gesonderte Erlaubnis nach §34i GewO.
Welche Größenordnung gibt der Markt bei der Projektfinanzierung derzeit her?
Der Beleihungsauslauf im Bestand lag im 2. Quartal 2026 bei 64,2 %, gut ein Drittel der Kapitalstruktur ist also nicht Senior-Darlehen. Knapp die Hälfte der Finanzierer meldete schlechtere Bedingungen als im Vorquartal.
Wer die Eigenmittelseite nicht darstellen kann, braucht keine Bankanfrage, sondern zuerst eine Kapitalstruktur. Genau darin liegt die Arbeit: nicht ein Haus fragen, sondern das passende finden.
| Kennzahl | Stand | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Beleihungsauslauf im Bestand | 64,2 % (2. Quartal 2026) | gut ein Drittel der Kapitalstruktur ist nicht Senior-Darlehen |
| Marktstimmung der Finanzierer | knapp die Hälfte meldete im 2. Quartal schlechtere Bedingungen als im Vorquartal | Banken steuern selektiver; Debt-Fonds übernehmen tragfähige Vorhaben, die nicht mehr in jedes Bankenraster passen |
| Regulatorik | CRR III und die Risikoneigung des einzelnen Hauses | der deutsche sektorale Systemrisikopuffer gilt für Wohnimmobilienkredite, nicht für Gewerbeobjekte |
Wann ist das Vorhaben belastbar dokumentiert?
Baurecht, Kalkulation und Exit-Strategie müssen zusammenpassen — eine Lücke hier verzögert jede Prüfung.
- Stimmt der Track-Record? Frühere Projekte, Eigenkapitalnachweis und Bonität der Gesellschaft entscheiden, wie genau ein Kapitalgeber nachfragt.
- Passen die Kennzahlen zum Kapitalgeber? LTC, LTV, EK-Quote, Vorverkaufsquote und Marge werden von Bank zu Debt-Fonds unterschiedlich gewichtet — deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Kapitalgeber.
- Wie ist die Finanzierung strukturiert? Senior-Darlehen, nachrangige Bausteine und Mezzanine-Kapital greifen ineinander — mehr dazu auf Bauträger- & Projektfinanzierung.
Welche 20 Unterlagen gehören in die Checkliste?
Sechs Unterlagen zum Vorhaben, vier zu Person und Gesellschaft, sechs zu den Kennzahlen und vier zu Sicherheiten und Struktur; nichts davon liegt hinter dem Formular.
- Unterlagen zum Vorhaben (6 Unterlagen): Projektbeschreibung und Standort: Lage, Nutzung, Marktumfeld; Baurecht: Bebauungsplan, Baugenehmigung oder Verfahrensstand; Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Projektkalkulation und Kostenaufstellung; Kosten- und Bauzeitenplan; Grundbuchauszug, Lageplan, gegebenenfalls Teilungserklärung; Exit-Konzept: Verkauf, Vermietung oder Anschlussfinanzierung.
- Person und Gesellschaft (4 Unterlagen): Gesellschaftsdaten: Handelsregister, Gesellschafter, Geschäftsführung; Track-Record mit abgeschlossenen Referenzprojekten; Eigenkapitalnachweis oder Vermögensaufstellung gewerblich; Jahresabschlüsse und BWA.
- Kennzahlen, die zählen (6 Unterlagen): Loan-to-Cost: Fremdkapital im Verhältnis zu den Gesamtkosten; Loan-to-Value: Fremdkapital im Verhältnis zum Wert; Eigenkapitalquote; Vorverkaufs- und Vorvermietungsquote; Erwartete Projektmarge; Kapitaldienstfähigkeit bei Bestandsobjekten.
Wie werden die Kennzahlen der Projektfinanzierung berechnet?
Loan-to-Cost ist Fremdkapital geteilt durch die Gesamtkosten, Loan-to-Value Fremdkapital geteilt durch den Wert, die Eigenkapitalquote Eigenkapital geteilt durch die Gesamtkosten und die Projektmarge Erlös minus Gesamtkosten, geteilt durch die Gesamtkosten.
| Kennzahl | Formel | Was sie aussagt |
|---|---|---|
| Loan-to-Cost (LTC) | Fremdkapital ÷ Gesamtkosten | wie viel des tatsächlichen Mitteleinsatzes fremdfinanziert ist — die Leitkennzahl der Entwicklungsphase |
| Loan-to-Value (LTV) | Fremdkapital ÷ Wert | wie viel des Werts nach Fertigstellung beliehen wird — der Maßstab für Bestand und Endfinanzierung |
| Eigenkapitalquote | Eigenkapital ÷ Gesamtkosten | wie viel erste Verlustposition Sie selbst tragen; Mezzanine kann sie wirtschaftlich erhöhen |
| Vorverkaufsquote | verkaufte Fläche oder Einheiten ÷ gesamt | wie viel des Erlöses vertraglich gesichert ist, bevor gebaut wird |
| Vorvermietungsquote | vermietete Fläche ÷ vermietbare Fläche | dasselbe für Bestand und Gewerbe; Mieterbonität und Restlaufzeit zählen mit |
| Projektmarge | (Erlös minus Gesamtkosten) ÷ Gesamtkosten | der Puffer für Baukostensteigerung, Bauzeitverlängerung und Erlösabschlag |
| Kapitaldienstfähigkeit | Nettomiete im Jahr ÷ Kapitaldienst im Jahr | bei Bestandsobjekten die Frage, ob der Ertrag Zins und Tilgung dauerhaft trägt |
Welche Unterlagen gehören zu Sicherheiten und Struktur?
Vorgesehene Besicherung: Grundschuld und Rang; Kapitalstruktur: Senior-Darlehen, ergänzend Mezzanine über Partner; Laufzeit und Auszahlungslogik — Abruf nach Baufortschritt; Gewünschtes Tempo: Standardprozess oder Brückenlösung.
Kapitalgeber entscheiden anhand weniger, klarer Punkte. Wer diese Unterlagen und Kennzahlen vollständig vorlegt, bekommt schneller eine belastbare Zusage. Vermittlung gewerblicher Immobiliendarlehen nach §34c GewO.
Ein durchgerechnetes Beispielprojekt zur Projektfinanzierung
Modellrechnung mit selbst gesetzten Annahmen — kein Angebot, keine zugesagten Konditionen.
Wohnprojekt mit zwölf Einheiten, Grundstück gesichert, Baurecht liegt vor, fünf Einheiten sind notariell verkauft. Alle Beträge gerundet.
Gesamtkosten: 5.400.000 € (100 % der Gesamtkosten).
Die Rechnung zeigt zugleich, wie schmal der Puffer ist: Steigen die Baukosten um zehn Prozent, also um 330.000 €, sinkt die Marge von 18,5 auf rund 11,7 Prozent, und der LTC steigt auf rund 68 Prozent, sofern das Eigenkapital nicht mitwächst.
| Kapitalstruktur und Ergebnis | Betrag | Kennzahl |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 1.820.000 € | Eigenkapitalquote 33,7 % |
| Senior-Darlehen | 3.580.000 € | LTC 66,3 % |
| Erwarteter Verkaufserlös | 6.400.000 € | LTV 55,9 % |
| Rohertrag vor Steuern | 1.000.000 € | Marge 18,5 % auf die Gesamtkosten |
Was sind die häufigsten Ablehnungsgründe bei der Projektfinanzierung?
Sechs Gründe führen bei der Projektfinanzierung am häufigsten zur Ablehnung:
- Die Eigenmittel sind nicht darstellbar: Bleibt der Eigenkapitalanteil deutlich unter dem, was der Markt trägt, ist das keine Finanzierungsfrage mehr, sondern eine Kapitalstrukturfrage. Sie gehört vor die erste Anfrage.
- Kein belastbarer Exit: Verkauf, Vermietung oder Anschlussfinanzierung — mit Zeitpunkt und Begründung. Ein Wunschtermin für den Verkauf ist der häufigste Fehler in Brückenstrukturen.
- Kalkulation ohne Puffer: Fehlen Reserven für Baukostensteigerung und Bauzeitverlängerung, rechnet der Kapitalgeber sie selbst hinein — zu Ihren Lasten und mit seinen Annahmen.
- Unterlagen unvollständig oder widersprüchlich: Jede Rückfrage bedeutet einen neuen Durchlauf durch die Vorlagekette. Bei einem Notartermin mit Frist ist das der Grund, aus dem Finanzierungen platzen.
- Nur ein Haus angefragt: LTC, Vorverkaufsquote und Track-Record werden von Bank zu Debt-Fonds unterschiedlich gewichtet. Eine Absage ist ein Urteil über die Passung zu einem Raster, nicht über das Projekt.
- Track-Record fehlt und wird nicht erklärt: Das erste eigene Projekt ist kein Ausschlusskriterium. Unerklärt bleibende Lücken in der Historie sind es eher.
Wo geht bei der Projektfinanzierung die meiste Zeit verloren?
Der Zeitfresser ist fast nie das Kreditvotum, sondern die Unterlage. Wer die Kennzahlen bereits ausgerechnet mitbringt, bekommt Rückfragen zur Sache statt zur Vollständigkeit — und das verkürzt jeden dieser Schritte.
| Schritt | Was passiert | Zeitbedarf |
|---|---|---|
| Erstprüfung | Sie stellen das Vorhaben vor, wir prüfen Struktur, Kennzahlen und Passung — kostenlos und unverbindlich | ein Termin |
| Unterlagen und Kennzahlen | die Unterlagen zum Vorhaben, zu Person und Gesellschaft und die Kennzahlen, vollständig | bestimmt die Gesamtdauer |
| Strukturvorschlag | Aufteilung in Senior, gegebenenfalls Nachrang und Brückenbaustein, mit Rangfolge und Abrufplan | wenige Tage |
| Ansprache der Kapitalgeber | Banken, Debt-Fonds und private Kapitalgeber parallel statt nacheinander | wenige Tage bis Wochen |
| Indikatives Angebot | Term Sheet mit Volumen, Rang, Auszahlungslogik und Auflagen | je nach Haus |
| Prüfung und Bewertung | Wertgutachten, rechtliche Prüfung, Auflagenabarbeitung | der längste Abschnitt |
| Vertrag und erste Auszahlung | Grundschuldbestellung, dann Abruf nach Baufortschritt | sobald die Auflagen erfüllt sind |
| Brückenlösung, wenn es eilt | werthaltige Sicherheit und klarer Rückzahlungsweg vorausgesetzt | wenige Tage bis Wochen |
Häufige Fragen
Baugenehmigung liegt vor: Was verlangt der Kapitalgeber zusätzlich?
Eine vorliegende Baugenehmigung gehört zu den Unterlagen zum Baurecht, neben Bebauungsplan oder Verfahrensstand. Zusätzlich will der Kapitalgeber unter anderem die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Projektkalkulation, den Kosten- und Bauzeitenplan und das Exit-Konzept sehen. Baurecht, Kalkulation und Exit-Strategie müssen zusammenpassen.
Gilt die Checkliste auch für kleinere Projekte?
Die Struktur passt für jede Projektgröße, allerdings lohnt sich unsere Vermittlung vor allem bei größeren Vorhaben — bei sehr kleinen Projekten sind die Bearbeitungskosten oft unverhältnismäßig.
Brauche ich schon eine Baugenehmigung?
Nein, die Checkliste zeigt auch, was in der Planungsphase vor der Baugenehmigung bereits vorbereitet werden kann.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Die Erstprüfung Ihres Vorhabens ist kostenlos und unverbindlich. Bei einer vermittelten Finanzierung zahlt die Provision der Kapitalgeber.
Gibt es eine Checkliste für die Projektfinanzierung im Gewerbe?
Ja — genau diese Seite. Die Checkliste Projektfinanzierung 2026 zeigt alle Unterlagen zu Vorhaben, Person und Gesellschaft sowie die Kennzahlen (LTC, LTV, EK-Quote), die Kapitalgeber prüfen, kostenlos direkt als PDF (9 Seiten) (Nederlands) oder per E-Mail.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Baufinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Hinweis. Angaben nach aktuellem Marktstand, ohne Gewähr — maßgeblich sind die individuellen Anforderungen des jeweiligen Kapitalgebers. Diese Seite ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vermittlung von Darlehen für gewerbliche Zwecke über die Erlaubnis nach §34c GewO (Olga Nikushkina).
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Unterlagen-Checkliste
Checkliste Steuerausländer: alle Unterlagen zu Person, Einkommen und Objekt für die Baufinanzierung — mit Apostille, Übersetzung und Länder-Hinweisen.
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Bauträgerfinanzierung und Projektfinanzierung: Was Kapitalgeber bei Eigenkapital, Vorverkauf und Struktur verlangen — mit Praxisbeispielen, bankenunabhängig.
Vermögensaufstellung gewerblich
Vermögensaufstellung gewerblich für die Bank: Gesellschaft, Immobilien, Verbindlichkeiten, Beteiligungen und Kennzahlen — ausfüllbar DE/EN, kostenlos als PDF.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
