Checkliste Projektfinanzierung — Unterlagen für Bauträger
Bevor ein Kapitalgeber ein Vorhaben prüft, will er Unterlagen und Kennzahlen sehen — vollständig und in der richtigen Reihenfolge. Diese Checkliste zeigt, was Banken, Debt-Fonds und private Kapitalgeber tatsächlich verlangen, damit Ihre Anfrage nicht an Formalien scheitert. Kostenlos per E-Mail.
Was verlangt ein Kapitalgeber bei der Bauträgerfinanzierung?
Drei Dinge, bevor über Konditionen gesprochen wird. Erstens Eigenmittel: Der Loan-to-Cost lag im zweiten Quartal 2026 im Schnitt bei 66,3 Prozent der Gesamtkosten. Rund ein Drittel trägt der Entwickler selbst oder über nachrangiges Kapital. Zweitens Vorverkauf: Ein Wohnprojekt mit etwa 40 Prozent verkauften Einheiten trägt eine größere Nachrangtranche zu besseren Konditionen als eine spekulative Gewerbeentwicklung. Verkaufte oder vermietete Einheiten senken das Risiko des Geldgebers unmittelbar. Drittens die Phasenlogik: Grundstücksankauf, Planung bis zum Baurecht, Bauphase und Vertrieb haben jeweils eigene Kapitalgeber und eigene Sicherheiten. Ein Track-Record hilft, ist aber kein Ausschlusskriterium. Vermittelt wird die erstrangig besicherte Senior-Tranche nach § 34c GewO; der nachrangige Baustein wird über lizenzierte Partner koordiniert. Die Senior-Mittel fließen nicht auf einmal, sondern abrufweise nach Baufortschritt. Die Vorlaufkosten bis zur Genehmigung trägt dagegen in aller Regel das Eigenkapital, weil vor dem Baurecht noch keine belastbare Sicherheit besteht. Wer diesen Abschnitt nicht durchfinanziert hat, kommt gar nicht erst in die Bauphase.
Was in der Checkliste steht
- Unterlagen zum Vorhaben. Projekt, Baurecht, Kalkulation, Exit.
- Unterlagen zu Person & Gesellschaft. Track-Record, Eigenkapital, Bonität.
- Die Kennzahlen, die zählen. LTC, LTV, EK-Quote, Vorverkauf, Marge.
- Sicherheiten & Struktur. Senior bis Mezzanine, sauber eingeordnet.
Worauf Kapitalgeber bei der Prüfung achten
Ist das Vorhaben belastbar dokumentiert?
Baurecht, Kalkulation und Exit-Strategie müssen zusammenpassen — eine Lücke hier verzögert jede Prüfung.
Stimmt der Track-Record?
Frühere Projekte, Eigenkapitalnachweis und Bonität der Gesellschaft entscheiden, wie genau ein Kapitalgeber nachfragt.
Passen die Kennzahlen zum Kapitalgeber?
LTC, LTV, EK-Quote, Vorverkaufsquote und Marge werden von Bank zu Debt-Fonds unterschiedlich gewichtet — deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Kapitalgeber.
Wie ist die Finanzierung strukturiert?
Senior-Darlehen, nachrangige Bausteine und Mezzanine-Kapital greifen ineinander — mehr dazu auf Bauträger- & Projektfinanzierung.
Alle 20 Unterlagen im Überblick
Das ist die komplette Liste — nichts davon liegt hinter dem Formular.
Unterlagen zum Vorhaben
- Projektbeschreibung und Standort: Lage, Nutzung, Marktumfeld
- Baurecht: Bebauungsplan, Baugenehmigung oder Verfahrensstand
- Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Projektkalkulation und Kostenaufstellung
- Kosten- und Bauzeitenplan
- Grundbuchauszug, Lageplan, gegebenenfalls Teilungserklärung
- Exit-Konzept: Verkauf, Vermietung oder Anschlussfinanzierung
Person und Gesellschaft
- Gesellschaftsdaten: Handelsregister, Gesellschafter, Geschäftsführung
- Track-Record mit abgeschlossenen Referenzprojekten
- Eigenkapitalnachweis oder Vermögensaufstellung
- Jahresabschlüsse und BWA
Kennzahlen, die zählen
- Loan-to-Cost: Fremdkapital im Verhältnis zu den Gesamtkosten
- Loan-to-Value: Fremdkapital im Verhältnis zum Wert
- Eigenkapitalquote
- Vorverkaufs- und Vorvermietungsquote
- Erwartete Projektmarge
- Kapitaldienstfähigkeit bei Bestandsobjekten
Sicherheiten und Struktur
- Vorgesehene Besicherung: Grundschuld und Rang
- Kapitalstruktur: Senior-Darlehen, ergänzend Mezzanine über Partner
- Laufzeit und Auszahlungslogik — Abruf nach Baufortschritt
- Gewünschtes Tempo: Standardprozess oder Brückenlösung
Kapitalgeber entscheiden anhand weniger, klarer Punkte. Wer diese Unterlagen und Kennzahlen vollständig vorlegt, bekommt schneller eine belastbare Zusage. Vermittlung gewerblicher Immobiliendarlehen nach §34c GewO.
Fragen zur Checkliste
Gilt die Checkliste auch für kleinere Projekte?
Brauche ich schon eine Baugenehmigung?
Was kostet mich Ihre Beratung?
Hinweis. Angaben nach aktuellem Marktstand, ohne Gewähr — maßgeblich sind die individuellen Anforderungen des jeweiligen Kapitalgebers. Diese Seite ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vermittlung von Darlehen für gewerbliche Zwecke über die Erlaubnis nach §34c GewO (Olga Nikushkina).