Kapitaldienstfähigkeit
Die Kreditrate darf 35–40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten — die Faustregel, mit der jede Bank in Deutschland rechnet, unabhängig vom Institut.
Klartext · Faktencheck
"Ab 2.500 € möglich"? Nur leider nicht bei einer echten Bank.
Ein Reel verspricht zwei fremdfinanzierte Immobilien ab 2.500 € netto. Ich habe es mit den gesetzlichen Prüfmaßstäben durchgerechnet, die jede Bank vor Vertragsschluss anwenden muss.
Ich sage Interessenten seit fast zehn Jahren auch mal Nein, wenn eine Finanzierung nicht trägt. Deshalb kann ich mir erlauben, das hier ganz direkt zu sagen: Was aktuell in einem Reel als "2 Immobilien, ab 2.500 € netto möglich" verkauft wird, ist keine Finanzierung, die eine deutsche Bank so genehmigen würde. Nicht knapp nicht. Deutlich nicht.
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<img src="/images/blog/reel-vergleich-anonymisiert.jpg" alt="Vergleichsrechnung aus dem Reel: Netto ohne Immobilien 5.149 € vs. Netto mit Immobilien 6.761 €" style="width:100%;max-width:480px;display:block;margin:0 auto;border-radius:var(--radius-md);border:1px solid var(--border-fine);">
<figcaption style="text-align:center;font-size:var(--fs-xs);color:var(--text-muted);margin-top:0.75rem;">Anonymisierter Screenshot eines aktuell kursierenden Reels (Name/Gesicht unkenntlich gemacht) — Bildausschnitt dient der sachlichen Auseinandersetzung mit der Aussage. Die Zahlen selbst sind unverändert.</figcaption>
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<h2>Keine Kür. Gesetzespflicht.</h2>
<p>Das ist kein Kulanzstandard, den Banken sich selbst auferlegen — es steht im Gesetz. § 505a BGB verpflichtet den Darlehensgeber, vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit zu prüfen. Abschließen darf die Bank nur, wenn aus dieser Prüfung hervorgeht, dass es <strong>wahrscheinlich</strong> ist, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt. Das ist keine Kann-Vorschrift. Wird dagegen verstoßen, drohen der Bank scharfe Sanktionen (§ 505d BGB).</p>Zwei Kennzahlen, mit denen jede Bank rechnet
DSCR bei Kapitalanlage
Zusätzlich müssen die Mieteinnahmen die Kreditrate um 20–35 % übersteigen (DSCR mind. 1,20–1,35) — verlangt durch die MaRisk-Vorgaben der BaFin, inklusive Stresstests (Zinsanstieg, Mietausfall).
Was das für die Reel-Rechnung bedeutet
Ich habe das mit genau den Zahlen durchgerechnet, die im Reel suggeriert werden: 2.500 € netto, zwei Neubauwohnungen, 290.000 € Kaufpreis, 100 % fremdfinanziert.
2.500 € netto, zwei Neubauwohnungen
- Kreditrate / Nettoeinkommen57 %
- Bankmaßstab (max.)35–40 %
- DSCR (Miete / Rate)0,67
- Bankmaßstab (mind.)1,20–1,35
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Ergebnis: Beide Kennzahlen fallen durch — nicht knapp, sondern deutlich. Die Kreditrate allein frisst mehr als die Hälfte des gesamten Nettoeinkommens, noch bevor ein Cent für Lebenshaltung, Instandhaltung oder Rücklagen eingerechnet ist. Die Mieteinnahmen decken nicht einmal zwei Drittel der Rate, wo eine Bank ein Drittel mehr als die Rate verlangt. Eine Bank, die diese Finanzierung trotzdem abschließt, verstößt gegen ihre eigene gesetzliche Prüfpflicht. Realistisch passiert das nicht — die Anfrage würde bei jeder seriösen Bank in der ersten Prüfrunde abgelehnt.
Also was verkauft das Reel eigentlich?
Eine Rechnung, die bei der Bank nie ankommt. Wer mit "ab 2.500 € möglich" wirbt, verspricht entweder etwas, das er selbst nicht bankfest durchgerechnet hat — oder er weiß es und verspricht es trotzdem. Beides ist kein Kavaliersdelikt. Werbung mit einer Finanzierungsmöglichkeit, die unter der gesetzlich vorgeschriebenen Kreditwürdigkeitsprüfung gar nicht bestehen kann, ist mindestens grob irreführende Werbung nach § 5 UWG. Ob im Einzelfall mehr dahintersteckt, müsste ein Gericht klären — aber die Grenze zur bewussten Vortäuschung einer nicht vorhandenen Finanzierungsmöglichkeit ist hier nicht weit entfernt.
Was mich am meisten stört: Es trifft genau die Leute, die am wenigsten Prüfungsroutine mitbringen. Wer mit 2.500 € netto lockt, lockt keine erfahrenen Kapitalanleger — der lockt Menschen, die zum ersten Mal über eine Immobilie als Altersvorsorge nachdenken und der Rechnung vertrauen, weil sie professionell aussieht.
Was ich stattdessen mache
Bevor ich mit einem Interessenten über ein Objekt spreche, rechne ich zuerst die Kapitaldienstfähigkeit und bei Kapitalanlagen den DSCR durch — mit den tatsächlichen Zahlen, nicht mit Wunschzahlen. Wenn es nicht trägt, sage ich das offen, auch wenn das bedeutet, dass aus dem Gespräch kein Auftrag wird. Genau das unterscheidet eine Finanzierungsberatung von einer Vertriebsshow.
Olga Nikushkina
Baufinanzierungsspezialistin · §34i/§34c · Seit 2016
FAQ zu diesem Artikel
Häufige Fragen
Was ist Kapitaldienstfähigkeit genau?
Die Fähigkeit, die monatliche Kreditrate dauerhaft aus dem verfügbaren Einkommen zu bedienen. Banken rechnen dafür eine Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten minus bestehende Verpflichtungen minus Sicherheitspuffer. Als Faustregel gilt: die Rate sollte 35–40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Was bedeutet DSCR bei einer Kapitalanlage-Immobilie?
Debt Service Coverage Ratio — das Verhältnis von Mieteinnahmen zur Kreditrate. Banken verlangen üblicherweise einen DSCR von mindestens 1,20 bis 1,35, das heißt die Miete muss die Rate um 20–35 % übersteigen, um Mietausfall- und Zinsänderungsrisiken abzufedern.
Kann eine Bank eine Finanzierung trotz schlechter Kennzahlen genehmigen?
Rechtlich nur sehr eingeschränkt. § 505a BGB verpflichtet die Bank, vor Vertragsschluss zu prüfen, ob die Rückzahlung wahrscheinlich ist — bei einer derart hohen Belastungsquote und einem DSCR unter 1 würde diese Prüfung negativ ausfallen und die Bank dürfte den Vertrag nicht abschließen.
Ehrliche Prüfung anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos. Ich rechne Kapitaldienstfähigkeit und DSCR mit Ihren echten Zahlen durch — bevor über ein Objekt gesprochen wird, nicht danach.
Hinweis. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung oder Rechtsberatung. Die Zahlen im Rechenbeispiel sind ein fiktives, aber realistisches Modell zur Veranschaulichung gängiger Bankmaßstäbe.