Brücken- / Zwischenfinanzierung

Typische Anwendungsfälle

Ein klassischer Fall: Der Verkauf der alten Immobilie zieht sich hin, während der Kauf der neuen bereits ansteht — die Brückenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis der Verkaufserlös tatsächlich fließt. Ebenso häufig bei Projektentwicklungen: Eine langfristige Endfinanzierung ist bereits zugesagt, greift aber erst nach Fertigstellung — die Brückenfinanzierung deckt die Zeit bis dahin ab.

Warum der 'Exit' der zentrale Prüfpunkt ist

Anders als bei einer regulären Finanzierung, bei der die langfristige Rückzahlungsfähigkeit im Vordergrund steht, prüft der Kapitalgeber bei einer Brückenfinanzierung vor allem den konkreten, zeitlich absehbaren Rückzahlungsweg — den sogenannten Exit. Ein unklarer oder unrealistischer Exit (etwa ein Verkauf, für den noch kein Käufer feststeht) macht eine Brückenfinanzierung deutlich schwerer zu bekommen als einen belegbaren, bereits vertraglich fixierten Exit.

Warum sie teurer ist und wann sich das trotzdem lohnt

Wegen der kurzen Laufzeit und des spezialisierten Prüfungsaufwands liegt der Zins bei Brückenfinanzierungen meist deutlich über dem einer regulären langfristigen Finanzierung — wer damit aber eine Gelegenheit sichert, die sonst am langsamen regulären Bankprozess scheitern würde (etwa ein zeitkritischer Objektkauf), kann die höheren Kosten der kurzen Laufzeit gegen den Wert der gesicherten Gelegenheit aufwiegen.

Wie sich das Risiko eines ausbleibenden Exits absichern lässt

Da die Brückenfinanzierung auf ein konkretes, aber noch nicht abgeschlossenes Ereignis setzt – etwa den Verkauf der bisherigen Immobilie –, verlangen Banken üblicherweise zusätzliche Absicherung für den Fall, dass sich dieser Exit verzögert oder ausbleibt. Üblich ist eine Grundschuld auf beide Objekte gleichzeitig, solange die Brückenfinanzierung läuft, sowie teils ein Nachweis über bereits laufende Verkaufsbemühungen wie eine Maklerbeauftragung oder erste Besichtigungstermine. Manche Banken verlangen zusätzlich einen realistischen, plausibel begründeten Zeitplan für den Exit sowie eine Rückfallposition, falls der Verkauf länger dauert als geplant – etwa die Bereitschaft, den Verkaufspreis bei ausbleibender Nachfrage anzupassen. Wer eine Brückenfinanzierung ohne einen bereits konkret abzusehenden Exit plant, etwa allein auf eine vage Verkaufsabsicht gestützt, wird bei den meisten Banken auf deutlich zurückhaltendere Angebote treffen als bei einem bereits laufenden, dokumentierten Verkaufsprozess.

Was passiert, wenn der Exit sich verschiebt

Brückenfinanzierungen sind kurz befristet, und die Verlängerung ist keine Formsache: Sie wird neu bepreist, häufig zu deutlich schlechteren Konditionen, und sie setzt voraus, dass der Kapitalgeber den Exit weiterhin für belastbar hält. Verzögert sich der Verkauf der Bestandsimmobilie, trifft der höhere Zins genau auf die Phase, in der zwei Objekte gleichzeitig getragen werden. Der zweite Punkt betrifft die Absicherung: Wer die Brücke auf einen bereits notariell beurkundeten Verkauf stützt, steht anders da als jemand, der auf ein Angebot wartet. Der Unterschied schlägt sich sowohl im Zins als auch in der Bereitschaft zur Verlängerung nieder — und er lässt sich durch die Reihenfolge der Schritte gestalten.

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