Brücken- / Zwischenfinanzierung
Eine Brückenfinanzierung überbrückt eine zeitliche Lücke bis zur Endfinanzierung oder zum Verkaufserlös eines anderen Objekts — kurzfristig, meist teurer als eine reguläre Finanzierung, aber gezielt auf einen klaren, belegbaren Rückzahlungsweg ausgelegt.
Typische Anwendungsfälle
Ein klassischer Fall: Der Verkauf der alten Immobilie zieht sich hin, während der Kauf der neuen bereits ansteht — die Brückenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis der Verkaufserlös tatsächlich fließt. Ebenso häufig bei Projektentwicklungen: Eine langfristige Endfinanzierung ist bereits zugesagt, greift aber erst nach Fertigstellung — die Brückenfinanzierung deckt die Zeit bis dahin ab.
Warum der 'Exit' der zentrale Prüfpunkt ist
Anders als bei einer regulären Finanzierung, bei der die langfristige Rückzahlungsfähigkeit im Vordergrund steht, prüft der Kapitalgeber bei einer Brückenfinanzierung vor allem den konkreten, zeitlich absehbaren Rückzahlungsweg — den sogenannten Exit. Ein unklarer oder unrealistischer Exit (etwa ein Verkauf, für den noch kein Käufer feststeht) macht eine Brückenfinanzierung deutlich schwerer zu bekommen als einen belegbaren, bereits vertraglich fixierten Exit.
Warum sie teurer ist und wann sich das trotzdem lohnt
Wegen der kurzen Laufzeit und des spezialisierten Prüfungsaufwands liegt der Zins bei Brückenfinanzierungen meist deutlich über dem einer regulären langfristigen Finanzierung — wer damit aber eine Gelegenheit sichert, die sonst am langsamen regulären Bankprozess scheitern würde (etwa ein zeitkritischer Objektkauf), kann die höheren Kosten der kurzen Laufzeit gegen den Wert der gesicherten Gelegenheit aufwiegen.
Verwandte Begriffe im Glossar
Ankaufsfinanzierung
Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie oder eines Grundstücks, häufig zeitkritisch. Bei Grundstücken ohne Baurecht gilt sie als risikoreicher als eine Projektfinanzierung.
Vorzeitiger Verkauf: Vorfälligkeit & Spekulationsfrist
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablöst, zahlt der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung; nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB). Steuerlich ist bei vermieteten Immobilien die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG) relevant.
Bestandsfinanzierung
Finanzierung oder Refinanzierung bereits bestehender, vermieteter Immobilien. Maßgeblich sind vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag und der Objektwert.