Bestandsfinanzierung: vermietete Immobilien refinanzieren und Kapital freisetzen
Bei bestehenden, vermieteten Immobilien zählen vor allem nachhaltiger Mietertrag und aktueller Objektwert. Eine belegbare Mietgeschichte unterscheidet die Bestandsfinanzierung von Projekt- und Ankaufsfinanzierungen mit stärker zukunftsbezogenen Annahmen.
Was bedeutet „Bestandsfinanzierung“?
Sie betrifft die Finanzierung oder Refinanzierung bereits bestehender, vermieteter Immobilien — maßgeblich sind hier vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag und der aktuelle Objektwert, nicht Baukosten oder eine noch unsichere künftige Nutzung. Banken prüfen, ob der Mietertrag nachhaltig bleibt, auch bei einem Mieterwechsel oder in einer schwächeren Marktphase.
Warum prüft die Bank die Nachhaltigkeit der Miete?
Für eine Bestandsimmobilie liegt bereits eine belegbare Mietertragshistorie vor. Banken und andere Kapitalgeber prüfen, ob sich diese Erträge auch bei Mieterwechsel oder schwächerem Markt halten lassen. Bei Projekt- und Ankaufsfinanzierungen müssen dagegen künftige, noch unsichere Werte eingeschätzt werden.
Entscheidend ist die Nachhaltigkeit des Ertrags, nicht nur eine Momentaufnahme der heutigen Einnahmen.
Warum wird auch eine bestehende Finanzierung abgelöst?
Bestandsfinanzierung umfasst neben dem ersten Kauf eines vermieteten Objekts auch dessen Refinanzierung. Eine Ablösung kann bessere Konditionen, Liquidität für neue Investitionen oder eine einfachere Kapitalstruktur ermöglichen.
Ist der Objektwert seit dem Kauf gestiegen, kann sich daraus zusätzlicher Finanzierungsspielraum ergeben.
Wie kann die Refinanzierung den nächsten Ankauf ermöglichen?
Ein gut vermietetes Objekt lässt sich refinanzieren, um Kapital für den nächsten Kauf zu gewinnen. Das kann ein wachsendes Portfolio unterstützen, ohne gut laufende Bestandsobjekte verkaufen zu müssen.
Ein Wertzuwachs steckt zunächst in der Immobilie. Eine Refinanzierung mit höherem Beleihungsauslauf oder günstigeren Konditionen kann einen Teil dieses Kapitals nutzbar machen, ohne das Eigentum aufzugeben. Das hilft besonders, wenn der nächste Kauf möglich wäre, aber das nötige Eigenkapital fehlt.
Wie wird aus dem Mietertrag ein beleihungsfähiger Wert?
Banken setzen meist nicht die volle Kaltmiete an. Sie ziehen Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko ab. Dieser Abschlag liegt üblicherweise im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich der Jahresmiete und hängt unter anderem von Zustand und Baujahr ab.
Den verbleibenden Nettoertrag rechnet die Bank mit einem Kapitalisierungsfaktor in den beleihungsfähigen Wert um. Ein älteres Objekt mit Sanierungsbedarf wird typischerweise niedriger bewertet als ein gut instandgehaltenes Vergleichsobjekt mit ähnlicher Miete.
Leerstand belastet die Bewertung doppelt: Die aktuellen Einnahmen sinken und die Bank erkennt ein höheres Vermietungsrisiko. Das kann den Kapitalisierungsfaktor zusätzlich verringern.
Wenn Sie vor der Refinanzierung Leerstand abbauen oder Mietverträge verlängern, verbessern Sie häufig sowohl den laufenden Ertrag als auch die mögliche Beleihung.
Welche Mietvertragsdetails entscheiden über die Bewertung?
Die Bank prüft, wie belastbar die Miete langfristig ist: verbleibende Vertragsdauer, Kündigungs- und Verlängerungsrechte, Index- oder Staffelmieten und die Bonität des Mieters.
Hohe Mieten aus kurzen, jederzeit kündbaren Verträgen werden vorsichtiger bewertet als niedrigere aus langen Verträgen. Bei Wohnraum begrenzen Mietspiegel und Kappungsgrenze mögliche Erhöhungen. Eine geplante Anhebung nach dem Kauf ist deshalb keine gesicherte Größe. Auch die Verteilung von Leerstand zählt: Eine freie Einheit in einem sonst voll vermieteten Objekt wirkt anders als dieselbe Quote über mehrere Häuser.
Beleihungsauslauf (LTV) →
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie.
Der LTV erklärt, warum mehr Eigenkapital oft den Zins senkt – eine wichtige Größe, weil viele Banken ihre Zinssätze in LTV-Stufen staffeln.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? →
Die leistbare Finanzierung ergibt sich aus einer Haushaltsrechnung, nicht aus dem größtmöglichen Kreditbetrag, den eine Bank bewilligen würde.
Vermeidet Überschätzung und Absagen — Sie suchen gezielt im machbaren Rahmen.
Anschlussfinanzierung →
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der nach Ablauf der Zinsbindung verbleibenden Restschuld.
Eine rechtzeitig geplante Anschlussfinanzierung kann über die Restlaufzeit erhebliche Summen sparen.
Häufige Fragen
Was unterscheidet die Bestandsfinanzierung von der Ankaufsfinanzierung?
Im Unterschied zu einer Projekt- oder Ankaufsfinanzierung, bei der künftige, noch unsichere Werte geschätzt werden müssen, gibt es bei der Bestandsfinanzierung bereits eine belegbare Mietertragshistorie — geprüft wird dabei, ob dieser Ertrag auch bei einem Mieterwechsel oder in einer schwächeren Marktphase nachhaltig erzielbar bleibt.
Wofür nutzt man die Refinanzierung eines vermieteten Objekts?
Eine Refinanzierung kann Kapital für den nächsten Ankauf freisetzen, ohne eine gut vermietete Immobilie zu verkaufen. Das ist besonders für wachsende Portfolios interessant, wenn weiteres Eigenkapital gebraucht wird und der Bestand erhalten bleiben soll.
Wie wirkt sich Leerstand auf die Beleihung bei der Bestandsfinanzierung aus?
Leerstand senkt die heutigen Einnahmen und zeigt der Bank zugleich ein höheres Vermietungsrisiko. Dadurch kann auch der Kapitalisierungsfaktor und damit die Bewertung sinken.
Bestandsimmobilie refinanzieren: Wie rechnen Banken den Mietertrag für die Beleihung?
Für die Beleihung rechnen Banken mit dem Mietertrag abzüglich eines Bewirtschaftungskostenabschlags für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko, nicht mit der vollen Kaltmiete. Der Abschlag liegt üblicherweise im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich. Aus dem Nettoertrag ermittelt die Bank über einen Kapitalisierungsfaktor den beleihungsfähigen Wert.
Immobilienkredit refinanzieren: Wann lohnt sich die Umschuldung eines vermieteten Objekts?
Eine Refinanzierung kann sich lohnen, wenn der gestiegene Objektwert mehr Finanzierung erlaubt, bessere Konditionen verfügbar sind oder Kapital für einen weiteren Ankauf gebraucht wird. Die gut laufende Immobilie bleibt dabei im Bestand.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
