Bestandsfinanzierung

Warum der Mietertrag hier im Mittelpunkt steht

Anders als bei einer Projekt- oder Ankaufsfinanzierung, bei der zukünftige, noch unsichere Werte geschätzt werden müssen, liegt bei der Bestandsfinanzierung bereits eine belegbare Mietertragshistorie vor — Banken und andere Kapitalgeber prüfen, ob dieser Ertrag nachhaltig, also auch bei einem Mieterwechsel oder in einer schwächeren Marktphase, erzielbar bleibt. Diese Nachhaltigkeitsprüfung ist der zentrale Unterschied zur reinen Momentaufnahme der aktuellen Mieteinnahmen.

Warum Refinanzierung ein eigenständiger Anwendungsfall ist

Bestandsfinanzierung bedeutet nicht nur den erstmaligen Kauf eines vermieteten Objekts, sondern auch die Ablösung einer bestehenden Finanzierung — etwa um bessere Konditionen zu nutzen, Liquidität für neue Investitionen freizusetzen oder eine Kapitalstruktur zu vereinfachen. Der gestiegene Objektwert seit dem ursprünglichen Kauf kann dabei zusätzlichen finanzierbaren Spielraum schaffen.

Wie sich freigesetzte Liquidität sinnvoll einsetzen lässt

Wer ein bestehendes, gut vermietetes Objekt klug refinanziert, kann freigesetzte Liquidität für den nächsten Ankauf nutzen, statt vorhandene Substanz zu verkaufen — eine Strategie, die besonders bei einem wachsenden Immobilienportfolio relevant wird, wenn Eigenkapital für weiteres Wachstum gebraucht wird, ohne bestehende, gut laufende Objekte aufzugeben.

Wie sich der Mietertrag rechnerisch auf die Beleihung auswirkt

Für die Beleihung einer Bestandsimmobilie rechnen Banken meist mit dem Mietertrag abzüglich eines Bewirtschaftungskostenabschlags (für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko), nicht mit der vollen Kaltmiete – dieser Abschlag liegt üblicherweise im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich der Jahresmiete, je nach Objektzustand und Baujahr. Aus dem so ermittelten Nettoertrag errechnet die Bank über einen Kapitalisierungsfaktor den beleihungsfähigen Wert – ein älteres, sanierungsbedürftiges Objekt erhält dabei typischerweise einen niedrigeren Wertansatz als ein vergleichbares, gut instandgehaltenes Objekt mit ähnlichem Mietertrag. Leerstand wirkt sich doppelt aus: Er senkt nicht nur den aktuellen Ertrag, sondern signalisiert der Bank auch ein erhöhtes Vermietungsrisiko, was den Kapitalisierungsfaktor zusätzlich drücken kann. Wer vor einer Refinanzierung den Leerstand reduziert oder Mietverträge verlängert, verbessert deshalb häufig nicht nur den laufenden Ertrag, sondern auch die erzielbare Beleihung selbst.

Warum der Mietvertrag wichtiger ist als die Mieterliste

Für die Bewertung zählt nicht die aktuelle Miethöhe, sondern ihre Haltbarkeit: Restlaufzeit, Kündigungs- und Verlängerungsrechte, Indexierung oder Staffelung, und die Bonität des Mieters. Ein hoher Ertrag aus kurzen, jederzeit kündbaren Verträgen wird deutlich vorsichtiger bewertet als ein niedrigerer aus langen. Bei Wohnraum kommt hinzu, dass Mieterhöhungen an Mietspiegel und Kappungsgrenze gebunden sind — eine kalkulierte Anhebung nach dem Kauf ist keine gesicherte Größe. Der zweite Punkt: Leerstand wird nicht nur als fehlende Einnahme gerechnet, sondern als Hinweis auf Vermietbarkeit. Eine einzelne freie Einheit in einem sonst vollen Objekt wiegt anders als dieselbe Quote verteilt über mehrere Häuser.

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