Bestandsfinanzierung
Die Bestandsfinanzierung betrifft die Finanzierung oder Refinanzierung bereits bestehender, vermieteter Immobilien — maßgeblich sind hier vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag und der aktuelle Objektwert, nicht Baukosten oder eine noch unsichere künftige Nutzung.
Warum der Mietertrag hier im Mittelpunkt steht
Anders als bei einer Projekt- oder Ankaufsfinanzierung, bei der zukünftige, noch unsichere Werte geschätzt werden müssen, liegt bei der Bestandsfinanzierung bereits eine belegbare Mietertragshistorie vor — Banken und andere Kapitalgeber prüfen, ob dieser Ertrag nachhaltig, also auch bei einem Mieterwechsel oder in einer schwächeren Marktphase, erzielbar bleibt. Diese Nachhaltigkeitsprüfung ist der zentrale Unterschied zur reinen Momentaufnahme der aktuellen Mieteinnahmen.
Warum Refinanzierung ein eigenständiger Anwendungsfall ist
Bestandsfinanzierung bedeutet nicht nur den erstmaligen Kauf eines vermieteten Objekts, sondern auch die Ablösung einer bestehenden Finanzierung — etwa um bessere Konditionen zu nutzen, Liquidität für neue Investitionen freizusetzen oder eine Kapitalstruktur zu vereinfachen. Der gestiegene Objektwert seit dem ursprünglichen Kauf kann dabei zusätzlichen finanzierbaren Spielraum schaffen.
Wie sich freigesetzte Liquidität sinnvoll einsetzen lässt
Wer ein bestehendes, gut vermietetes Objekt klug refinanziert, kann freigesetzte Liquidität für den nächsten Ankauf nutzen, statt vorhandene Substanz zu verkaufen — eine Strategie, die besonders bei einem wachsenden Immobilienportfolio relevant wird, wenn Eigenkapital für weiteres Wachstum gebraucht wird, ohne bestehende, gut laufende Objekte aufzugeben.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank und tendenziell günstiger die Kondition.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die leistbare Finanzierung ergibt sich aus einer Haushaltsrechnung: regelmäßige Einnahmen abzüglich Lebenshaltung, Fixkosten und eines Sicherheitspuffers. Daraus folgt die tragbare Monatsrate und – mit Eigenkapital und Zins – der mögliche Kaufpreis.
Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der nach Ablauf der Zinsbindung verbleibenden Restschuld – entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder durch Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung).