Wandlungsrecht nach § 503 BGB: Umwandlung eines Fremdwährungsdarlehens in die Landeswährung
Nach § 503 BGB kann, wer ein Darlehen in fremder Währung aufnimmt, unter Bedingungen die Umwandlung in seine Landeswährung verlangen. Der Begriff wird häufig auf Fälle bezogen, in denen er gar nicht greift.
Was ist das Wandlungsrecht nach § 503 BGB und wann gilt es?
Das Wandlungsrecht nach § 503 BGB gibt Ihnen bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung das Recht, die Umwandlung in Ihre Landeswährung zu verlangen. Voraussetzung ist, dass der Restbetrag oder die regelmäßigen Zahlungen wegen des Wechselkurses um mehr als 20 Prozent über den Werten bei Vertragsschluss liegen. Es betrifft die Währung des Darlehens, nicht die Ihres Einkommens.
Was steht im Gesetz zum Wandlungsrecht?
Der Wortlaut von § 503 Absatz 1 Satz 1 BGB: „Bei einem nicht auf die Währung des Mitgliedstaats der Europäischen Union, in dem der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss seinen Wohnsitz hat (Landeswährung des Darlehensnehmers), geschlossenen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag in Fremdwährung) kann der Darlehensnehmer die Umwandlung des Darlehens in die Landeswährung des Darlehensnehmers verlangen.“ Anknüpfungspunkt ist damit die Währung, auf die der Darlehensvertrag lautet, gemessen an der Landeswährung des Wohnsitzstaats bei Vertragsschluss.
Das Wandlungsrecht soll Kreditnehmer schützen, deren Einkommen in einer anderen Währung anfällt als der des Darlehens: Sie können verlangen, dass das Darlehen in die Landeswährung ihres Wohnsitzstaates umgewandelt wird — zum laufenden Wechselkurs zum Zeitpunkt der Umwandlung. Der Sinn: Das Umwechseln in eine andere Währung soll helfen, ein erheblich gestiegenes Währungsrisiko zu begrenzen, ohne das Objekt verkaufen zu müssen.
Wann wird das Recht ausgelöst?
Das Umwandlungsverlangen setzt nach § 503 Absatz 1 BGB voraus, dass der Restbetrag des Darlehens oder die Höhe der regelmäßigen Zahlungen infolge der Wechselkursentwicklung um mehr als 20 Prozent über den Werten liegt, die sich bei Anwendung des Wechselkurses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergäben.
Der Vertrag kann als Landeswährung des Darlehensnehmers stattdessen die Währung bestimmen, in der er zum Zeitpunkt der Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend sein Einkommen bezogen oder Vermögenswerte gehalten hat. Die Umstellung erfolgt nach § 503 Absatz 2 BGB grundsätzlich zum Marktwechselkurs des Tages, an dem die Umstellung beantragt wird, soweit der Vertrag nichts anderes vorsieht.
Worauf bezieht sich die Vorschrift nicht?
Die Vorschrift betrifft die Währung des Darlehens, nicht die Währung des Einkommens.
Ein Darlehen, das in Euro ausgezahlt, in Euro geschuldet und in Euro getilgt wird, ist kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung — auch dann nicht, wenn der Darlehensnehmer sein Gehalt in Franken, Dollar oder Pfund bezieht und die Bank dieses Einkommen für die Haushaltsrechnung umrechnet. Ob eine Bank ein Einkommen in fremder Währung überhaupt annimmt und mit welchem Abschlag sie es anrechnet, ist eine Frage ihrer Kreditrichtlinie und keine Frage des § 503 BGB.
Für wen gilt das Wandlungsrecht nach § 503 BGB?
Das Wandlungsrecht gilt nur für Verbraucher, die bei Vertragsschluss in einem EU-Mitgliedstaat ohne Euro wohnen. Für sie ist auch ein Euro-Darlehen ein Darlehen in Fremdwährung — maßgeblich ist die Währung des Wohnsitzlandes.
Betroffen: Wohnsitz in Schweden, Dänemark, Polen, Tschechien, Ungarn und anderen EU-Ländern ohne Euro.
Nicht betroffen: Wohnsitz in Deutschland oder einem anderen Euro-Land, in der Schweiz, in Norwegen, in Großbritannien (für Verträge seit dem Brexit), in den USA, den Emiraten oder Asien — auch wenn das Gehalt in Franken, Dollar oder Pfund kommt.
Banken nennen § 503 BGB trotzdem gern als Ablehnungsgrund. Zeitpunkt: Es zählt der Wohnsitz am Tag des Vertragsschlusses, und nur Verträge seit dem 21. März 2016. Kein Verzicht, aber eine Ausnahme: Auf das Recht kann man nicht verzichten.
Der Vertrag darf aber als maßgebliche Währung die festlegen, in der Sie überwiegend Einkommen beziehen oder Vermögen halten — etwa Euro, wenn Sie überwiegend in Euro verdienen (auch Mieteinnahmen aus Deutschland zählen) oder genug Euro-Vermögen haben. Viele Banken setzen das aus Rechtsunsicherheit noch nicht um.
Dänemark: Die Krone ist im Wechselkursmechanismus II eng an den Euro gebunden (±2,25 % um den Leitkurs). Ein Kursverlust von mehr als 20 % ist damit praktisch ausgeschlossen.
Unser Weg: Wir kennen Banken, die Wohnsitz in Schweden, Dänemark oder Polen trotzdem finanzieren — mit kleinerem Bankenkreis. Bei vermieteten Objekten ab etwa 500.000 € kann eine deutsche Besitzgesellschaft als Darlehensnehmerin das Wandlungsrecht vermeiden, weil sie kein Verbraucher ist.
Woher kommt die Regelung?
§ 503 BGB setzt Artikel 23 der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU) um und gilt für Verträge, die seit dem 21. März 2016 geschlossen wurden. Hintergrund der europäischen Regelung waren Fremdwährungsdarlehen, die vor allem in mittel- und osteuropäischen Staaten in großer Zahl an Verbraucher vergeben und durch Kursverschiebungen erheblich teurer wurden.
Die Regelung setzt Art. 23 der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) in deutsches Recht um. Hintergrund waren die CHF-Kredite in Osteuropa, bei denen Kreditnehmer nach der Franken-Aufwertung 2015 erheblich höhere Schulden in Landeswährung hatten. Das Wandlungsrecht soll genau dieses Szenario entschärfen. In Deutschland in Kraft getreten mit dem Umsetzungsgesetz am 21. März 2016.
Einkommen in Fremdwährung →
Wer sein Einkommen nicht in Euro bezieht, hat einen Fall, den nicht jede Bank annimmt.
Expats mit Gehalt in Franken, Dollar oder Pfund stoßen oft auf Ablehnung, weil viele Banken Fremdwährungseinkommen meiden.
Fremdwährungseinkommen und Bankenauswahl →
Wer sein Einkommen nicht in Euro bezieht, findet nicht bei jedem Haus eine Finanzierung, denn die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses entscheidet darüber.
Eine Absage ist damit noch kein Marktergebnis, sondern die Kreditrichtlinie eines einzelnen Hauses.
Soll- vs. Effektivzins →
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme. Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und zeigt die jährliche Gesamtbelastung eines Kredits.
Wer beide Zinsbegriffe unterscheidet, vergleicht Angebote richtig und erkennt, welche Kosten im Effektivzins stecken.
Häufige Fragen
§503 BGB: Für wen gilt das Wandlungsrecht — und für wen nicht?
Nur für Verbraucher, die bei Vertragsschluss in einem EU-Mitgliedstaat ohne Euro wohnen, gilt das Wandlungsrecht. Für sie zählt sogar ein Euro-Darlehen als Fremdwährungsdarlehen — entscheidend ist die Währung des Wohnsitzlandes.
Zu welchem Wechselkurs wird ein Darlehen in Fremdwährung nach § 503 BGB umgestellt?
Grundsätzlich richtet sich die Umstellung nach § 503 Absatz 2 BGB nach dem Marktwechselkurs am Tag der Antragstellung, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Kann ich auf das Wandlungsrecht nach § 503 BGB verzichten?
Auf das Recht kann man nicht verzichten. Der Vertrag darf aber als maßgebliche Währung die festlegen, in der Sie überwiegend Einkommen beziehen oder Vermögen halten, etwa Euro, wenn Sie überwiegend in Euro verdienen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
