Einkommen in Fremdwährung: was Bonität dabei bedeutet und warum die Vertragswährung zählt
Einkommen in Fremdwährung: was darunter fällt, welche Währungen betroffen sind und warum die Vertragswährung zählt, nicht der Arbeitsort. Viele Banken meiden Fremdwährungseinkommen von vornherein, unabhängig von der sonstigen Bonität.
Was bedeutet „Einkommen in Fremdwährung“?
Fremdwährungseinkommen ist Einkommen, das vertraglich nicht in Euro ausgezahlt wird — Franken, Dollar, Pfund und andere Nicht-Euro-Währungen. Für die deutsche Baufinanzierung zählt die Vertragswährung, nicht der Arbeitsort. Wie eine passende Bank ausgewählt und das Einkommen angerechnet wird, steht unter „Fremdwährungseinkommen und Bankenauswahl“.
Warum meiden viele Banken Fremdwährungseinkommen?
Für die finanzierende Bank bedeutet ein Einkommen in fremder Währung ein zusätzliches, schwer kalkulierbares Wechselkursrisiko — ein Grund, warum viele Institute Fremdwährungseinkommen von vornherein meiden, unabhängig von der sonstigen Bonität des Kreditnehmers.
Entscheidend ist damit nicht die Person, sondern die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses: Manche nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon. Wer die erste Absage als Marktergebnis liest, gibt zu früh auf.
Welche Einkommenswährungen sind besonders betroffen?
Typischerweise betrifft das Einkommen in Schweizer Franken, US-Dollar, britischem Pfund oder anderen Nicht-Euro-Währungen — Expats mit Gehalt außerhalb der Eurozone stoßen hier überdurchschnittlich oft auf pauschale Ablehnungen, obwohl die individuelle Bonität oft vollkommen unauffällig ist.
Das Problem liegt in der Struktur des Einkommens, nicht in seiner Höhe.
Wie lässt sich trotzdem eine Finanzierung finden?
Manche Banken akzeptieren Fremdwährungseinkommen, wenn zusätzliche Sicherheiten oder ein höherer Eigenkapitalanteil das Wechselkursrisiko ausgleichen — andere haben sich auf genau diese Zielgruppe eingestellt und kalkulieren das Risiko anders.
Ein Marktüberblick über die tatsächlich mitgehenden Häuser ist hier entscheidender als bei den meisten anderen Auslandskonstellationen, weil die Ablehnungsquote bei einer unsystematischen Suche besonders hoch ausfällt.
Warum ist Euro-Einkommen aus dem Ausland trotzdem einfacher?
Nicht jedes Auslandseinkommen ist ein Fremdwährungsfall: Wer etwa in einem anderen Euroland arbeitet oder sein Gehalt vertraglich in Euro ausgezahlt bekommt, obwohl der Arbeitsort außerhalb der Eurozone liegt, umgeht das eigentliche Wechselkursrisiko und damit den Fremdwährungsabschlag der Banken.
Für den Abschlag ist die Vertragswährung des Einkommens entscheidend, nicht der Arbeitsort. Wer dagegen tatsächlich in einer Fremdwährung bezahlt wird, kann das Risiko teilweise selbst reduzieren, etwa indem ein größerer Teil des Einkommens regelmäßig in Euro umgetauscht und auf einem deutschen Konto angespart wird – das schafft eine nachvollziehbare Euro-Historie, die manche Banken bei der Bonitätsprüfung positiv berücksichtigen.
Fremdwährungseinkommen und Bankenauswahl →
Wer sein Einkommen nicht in Euro bezieht, findet nicht bei jedem Haus eine Finanzierung, denn die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses entscheidet darüber.
Eine Absage ist damit noch kein Marktergebnis, sondern die Kreditrichtlinie eines einzelnen Hauses.
Welche Banken finanzieren Auslandswohnsitze? →
Nicht jede Bank finanziert Kreditnehmer mit Wohnsitz im Ausland. Welche Bank mitgeht, hängt vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung und dem Objekt ab.
Der Marktüberblick erspart Absagen und schützt die Bonität vor zu vielen Anfragen.
Zinsen bei Wohnsitz im Ausland →
Finanzierungen für Kreditnehmer mit Wohnsitz im Ausland sind für Banken mit einem etwas höheren Risiko verbunden.
Wer die Mechanik kennt, kann mit guter Aufbereitung und Bankauswahl einen möglichen Aufschlag gezielt abfedern.
Wandlungsrecht bei Fremdwährungsdarlehen (§ 503 BGB) →
§ 503 BGB gibt Verbrauchern bei einem Immobiliardarlehen, das auf eine fremde Währung lautet, unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Umwandlung in die Landeswährung zu verlangen.
Der Paragraf knüpft an die Währung des Darlehens an, nicht an die des Einkommens.
Häufige Fragen
Was bedeutet Bonität und warum zählt bei Fremdwährungseinkommen die Kreditrichtlinie des Hauses?
Entscheidend ist nicht die Person, sondern die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses. Ein Einkommen in fremder Währung bedeutet für die Bank ein zusätzliches, schwer kalkulierbares Wechselkursrisiko; manche Häuser nehmen es nicht an, andere schon. Eine einzelne Absage ist kein Urteil des gesamten Marktes, nur das eines Hauses.
Welche Währungen gelten bei der Baufinanzierung als Fremdwährungseinkommen?
Fremdwährungseinkommen ist Einkommen, das vertraglich nicht in Euro ausgezahlt wird. Typischerweise betrifft das Einkommen in Schweizer Franken, US-Dollar, britischem Pfund oder anderen Nicht-Euro-Währungen.
Ist ein Gehalt in Euro ein Fremdwährungseinkommen, wenn der Arbeitsort außerhalb der Eurozone liegt?
Nein. Nicht jedes Auslandseinkommen ist ein Fremdwährungsfall. Maßgeblich für den Abschlag ist die Vertragswährung des Einkommens, nicht wo gearbeitet wird.
Expats mit Franken, Dollar oder Pfund: Wie lässt sich das Wechselkursrisiko bei der Finanzierung reduzieren?
Wer tatsächlich in einer Fremdwährung bezahlt wird, kann das Risiko teilweise selbst reduzieren, indem ein größerer Teil des Einkommens regelmäßig in Euro umgetauscht und auf einem deutschen Konto angespart wird. Das schafft eine nachvollziehbare Euro-Historie, die manche Banken bei der Bonitätsprüfung positiv berücksichtigen.
Wie findet man eine Bank, die Fremdwährungseinkommen bei der Baufinanzierung akzeptiert?
Manche Banken haben sich auf Kreditnehmer mit Fremdwährungseinkommen eingestellt und kalkulieren das Risiko anders als der Standardmarkt. Ein Marktüberblick über die tatsächlich mitgehenden Häuser ist hier entscheidender als bei den meisten anderen Konstellationen, weil die Ablehnungsquote bei einer unsystematischen Suche besonders hoch ausfällt.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
