Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht
Wer weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, ist dort in der Regel nur beschränkt steuerpflichtig — betroffen sind ausschließlich bestimmte inländische Einkünfte, darunter Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien.
Was den Unterschied ausmacht
Unbeschränkt steuerpflichtig ist, wer in Deutschland Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat — dann unterliegt grundsätzlich das gesamte weltweite Einkommen der deutschen Einkommensteuer. Wer beides nicht hat, ist nur beschränkt steuerpflichtig nach §49 EStG: Es werden ausschließlich bestimmte, im Gesetz einzeln aufgezählte inländische Einkünfte erfasst — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Deutschland gelegenen Immobilie gehören ausdrücklich dazu.
Warum das für Immobilieneigentümer im Ausland relevant ist
Wer eine deutsche Immobilie besitzt und vermietet, aber selbst im Ausland lebt, bleibt mit den Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig — unabhängig davon, wo der eigene Wohnsitz liegt (siehe Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland). Das ist keine Ausnahmeregelung, sondern die gesetzliche Grundregel für inländische Immobilieneinkünfte.
Wo die Grenzen dieser Einordnung liegen
Ob im Einzelfall tatsächlich beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht vorliegt, hängt von den konkreten Wohnsitz- und Aufenthaltsverhältnissen ab und kann in Grenzfällen komplex sein — etwa bei mehreren Wohnsitzen oder häufigem Aufenthaltswechsel. Diese Einordnung im Einzelfall ist Aufgabe des Steuerberaters, nicht der allgemeinen Orientierung, die dieser Artikel bietet.
Verwandte Begriffe im Glossar
Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland
Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben nach dem Belegenheitsprinzip grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig – auch wenn der Eigentümer ins Ausland zieht. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt das Verhältnis zum Wohnsitzland.
Grundfreibetrag bei beschränkter Steuerpflicht
Beschränkt Steuerpflichtigen steht der Grundfreibetrag grundsätzlich nicht zu (§ 50 EStG); inländische Einkünfte wie Mieten werden daher tendenziell ab dem ersten Euro erfasst. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich auf Antrag die unbeschränkte Steuerpflicht wählen (§ 1 Abs. 3 EStG).
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und dem Wohnsitzland legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf, und verhindert so eine doppelte Besteuerung – etwa durch Anrechnung oder Freistellung. Bei Immobilien greift meist das Belegenheitsprinzip.