Mieteinkünfte nach dem Wegzug: Belegenheitsprinzip und Doppelbesteuerungsabkommen
Mieteinkünfte bei Wohnsitz im Ausland: Der Wegzug beendet die deutsche Steuerpflicht nicht. Mieten aus deutschen Immobilien bleiben hier steuerpflichtig.
Was bedeutet „Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland“?
Mieteinkünfte nach dem Wegzug sind Mieteinnahmen aus Deutschland bei Wohnsitz im Ausland, und sie bleiben nach dem Belegenheitsprinzip grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Ein weit verbreiteter Irrglaube lautet, mit dem Wegzug ende die deutsche Steuerpflicht für die eigene Immobilie. Ein Doppelbesteuerungsabkommen regelt, falls vorhanden, das Verhältnis zum neuen Wohnsitzland.
Wie funktioniert das Belegenheitsprinzip bei Immobilien?
Das Belegenheitsprinzip besagt: Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen liegt beim Staat, in dem die Immobilie tatsächlich liegt — unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Für eine deutsche Mietimmobilie bedeutet das: Deutschland bleibt steuerlich zuständig, auch wenn der Eigentümer längst ausgewandert ist und keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hat.
Was sich durch den Wegzug tatsächlich ändert: Der Wegzug ändert typischerweise die Art der Steuerpflicht — von unbeschränkter zu beschränkter Steuerpflicht (siehe Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht) — nicht aber die grundsätzliche Steuerpflicht für die Mieteinnahmen selbst. Zusätzlich entfällt regelmäßig der Grundfreibetrag, sodass die Mieteinnahmen tendenziell ab dem ersten Euro erfasst werden.
Wie wird das Verhältnis zum neuen Wohnsitzland geregelt?
Damit dieselben Mieteinnahmen nicht auch im neuen Wohnsitzland nochmals voll besteuert werden, regelt ein Doppelbesteuerungsabkommen (falls mit dem jeweiligen Land vorhanden) das Verhältnis der beiden Steuerhoheiten — meist durch Freistellung oder Anrechnung der bereits in Deutschland gezahlten Steuer.
Die konkrete Ausgestaltung unterscheidet sich je nach Abkommen und gehört in die individuelle steuerliche Beratung.
Was ist bei der Steuererklärung in der Praxis zu beachten?
Wer nach dem Wegzug weiterhin eine deutsche Steuererklärung für die Mieteinkünfte abgibt, sollte damit rechnen, dass sich das zuständige Finanzamt ändert: Zuständig wird in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht mehr das bisherige Wohnsitzfinanzamt.
Die Steuererklärung selbst läuft technisch ähnlich ab wie zuvor – Anlage V für die Vermietungseinkünfte, Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltung und Erhaltungsaufwand bleiben absetzbar –, allerdings entfällt bei rein beschränkter Steuerpflicht der Grundfreibetrag. Eine deutsche Bankverbindung für den steuerlichen Schriftverkehr und für eventuelle Erstattungen ist in der Praxis hilfreich, auch wenn sie rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist. Wer die Immobilie über einen Verwalter vermietet, sollte klären, ob dieser die steuerlich relevanten Belege laufend sammelt oder ob das selbst organisiert werden muss.
Wann muss der Mieter die Steuer einbehalten?
Bei beschränkt steuerpflichtigen Vermietern greift in bestimmten Konstellationen ein Abzugsverfahren, bei dem nicht der Vermieter, sondern der Zahlende die Steuer einbehalten und abführen muss.
Das betrifft nicht die klassische Wohnraumvermietung an Privatpersonen, wohl aber Fälle mit gewerblichem Mieter oder mit Verwaltung über einen Dritten — und es kommt regelmäßig überraschend, weil der Vermieter davon zuletzt erfährt. Der zweite Punkt ist die Frist: Der Wegzug entbindet nicht von der Abgabepflicht, sondern verschiebt nur die Zuständigkeit auf das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, und die dortige Bearbeitung dauert länger. Wer eine Erstattung erwartet, sollte mit deutlich längeren Laufzeiten rechnen als vor dem Wegzug.
Warum bleibt Deutschland nach dem Belegenheitsprinzip für die Immobilie zuständig?
Das Belegenheitsprinzip legt das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in den Staat, in dem die Immobilie liegt, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt.
Deutschland bleibt deshalb für eine deutsche Mietimmobilie zuständig, auch wenn der Eigentümer ausgewandert ist.
Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht →
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig.
Klärt eine Grundangst vieler Expats und grenzt zugleich sauber zur unbeschränkten Steuerpflicht ab.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) →
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und dem jeweiligen Wohnsitzland legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf.
Nimmt die häufige Sorge vor doppelter Besteuerung und lenkt auf die richtige Frage, nämlich welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf.
Grundfreibetrag bei beschränkter Steuerpflicht →
Beschränkt Steuerpflichtigen steht der Grundfreibetrag grundsätzlich nicht zu, anders als unbeschränkt Steuerpflichtigen.
Wichtiger Praxispunkt, der bei der Finanzplanung von Expats oft übersehen wird.
Häufige Fragen
Wegzugsbesteuerung bei Immobilien: Was gilt für vermietete Immobilien nach dem Wegzug?
Mieten aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Der Wegzug ändert typischerweise die Art der Steuerpflicht, von unbeschränkt zu beschränkt, nicht aber die Steuerpflicht für die Mieteinnahmen selbst. Zusätzlich entfällt regelmäßig der Grundfreibetrag, und zuständig wird in der Regel das Finanzamt am Ort der Immobilie.
Welches Finanzamt ist nach dem Wegzug für die Mieteinkünfte aus Deutschland zuständig?
Zuständig wird in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht mehr das bisherige Wohnsitzfinanzamt. Der Wegzug entbindet nicht von der Abgabepflicht, sondern verschiebt nur die Zuständigkeit.
Entfällt der Grundfreibetrag bei Mieteinkünften nach dem Wegzug ins Ausland?
Der Wegzug ändert typischerweise die Art der Steuerpflicht von unbeschränkter zu beschränkter Steuerpflicht. Zusätzlich entfällt regelmäßig der Grundfreibetrag, sodass die Mieteinnahmen tendenziell ab dem ersten Euro erfasst werden.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Fachbegriffe zu Finanzierung und Auslandsbezug
Vertiefte Erklärungen zu Baufinanzierung, Auslandswohnsitz und Steuerfragen — plus reale Praxisfälle. Das Nachschlagewerk zum Glossar.
Ablauf Finanzierung
Ablauf einer Baufinanzierung: die Schritte vom Erstgespräch bis zur Auszahlung — planbar, sobald man den Fahrplan einmal kennt.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
