Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland

Wie das Belegenheitsprinzip funktioniert

Das Belegenheitsprinzip besagt: Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen liegt beim Staat, in dem die Immobilie tatsächlich liegt — unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Für eine deutsche Mietimmobilie bedeutet das: Deutschland bleibt steuerlich zuständig, auch wenn der Eigentümer längst ausgewandert ist und keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hat.

Was sich durch den Wegzug tatsächlich ändert

Der Wegzug ändert typischerweise die Art der Steuerpflicht — von unbeschränkter zu beschränkter Steuerpflicht (siehe Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht) — nicht aber die grundsätzliche Steuerpflicht für die Mieteinnahmen selbst. Zusätzlich entfällt regelmäßig der Grundfreibetrag, sodass die Mieteinnahmen tendenziell ab dem ersten Euro erfasst werden.

Wie das Verhältnis zum neuen Wohnsitzland geregelt wird

Damit dieselben Mieteinnahmen nicht auch im neuen Wohnsitzland nochmals voll besteuert werden, regelt ein Doppelbesteuerungsabkommen (falls mit dem jeweiligen Land vorhanden) das Verhältnis der beiden Steuerhoheiten — meist durch Freistellung oder Anrechnung der bereits in Deutschland gezahlten Steuer. Die konkrete Ausgestaltung unterscheidet sich je nach Abkommen und gehört in die individuelle steuerliche Beratung.

Was bei der Steuererklärung in der Praxis zu beachten ist

Wer nach dem Wegzug weiterhin eine deutsche Steuererklärung für die Mieteinkünfte abgibt, sollte damit rechnen, dass sich das zuständige Finanzamt ändert: Zuständig wird in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht mehr das bisherige Wohnsitzfinanzamt. Die Steuererklärung selbst läuft technisch ähnlich ab wie zuvor – Anlage V für die Vermietungseinkünfte, Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltung und Erhaltungsaufwand bleiben absetzbar –, allerdings entfällt bei rein beschränkter Steuerpflicht der Grundfreibetrag. Eine deutsche Bankverbindung für den steuerlichen Schriftverkehr und für eventuelle Erstattungen ist in der Praxis hilfreich, auch wenn sie rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist. Wer die Immobilie über einen Verwalter vermietet, sollte klären, ob dieser die steuerlich relevanten Belege laufend sammelt oder ob das selbst organisiert werden muss.

Der Steuerabzug, der beim Mieter hängen bleibt

Bei beschränkt steuerpflichtigen Vermietern greift in bestimmten Konstellationen ein Abzugsverfahren, bei dem nicht der Vermieter, sondern der Zahlende die Steuer einbehalten und abführen muss. Das betrifft nicht die klassische Wohnraumvermietung an Privatpersonen, wohl aber Fälle mit gewerblichem Mieter oder mit Verwaltung über einen Dritten — und es kommt regelmäßig überraschend, weil der Vermieter davon zuletzt erfährt. Der zweite Punkt ist die Frist: Der Wegzug entbindet nicht von der Abgabepflicht, sondern verschiebt nur die Zuständigkeit auf ein zentrales Finanzamt, und die dortige Bearbeitung dauert länger. Wer eine Erstattung erwartet, sollte mit deutlich längeren Laufzeiten rechnen als vor dem Wegzug.

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