Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland
Ein weit verbreiteter Irrglaube: Mit dem Wegzug ins Ausland ende die deutsche Steuerpflicht für die eigene Immobilie. Tatsächlich bleiben Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie nach dem Belegenheitsprinzip grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig.
Wie das Belegenheitsprinzip funktioniert
Das Belegenheitsprinzip besagt: Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen liegt beim Staat, in dem die Immobilie tatsächlich liegt — unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Für eine deutsche Mietimmobilie bedeutet das: Deutschland bleibt steuerlich zuständig, auch wenn der Eigentümer längst ausgewandert ist und keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hat.
Was sich durch den Wegzug tatsächlich ändert
Der Wegzug ändert typischerweise die Art der Steuerpflicht — von unbeschränkter zu beschränkter Steuerpflicht (siehe Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht) — nicht aber die grundsätzliche Steuerpflicht für die Mieteinnahmen selbst. Zusätzlich entfällt regelmäßig der Grundfreibetrag, sodass die Mieteinnahmen tendenziell ab dem ersten Euro erfasst werden.
Wie das Verhältnis zum neuen Wohnsitzland geregelt wird
Damit dieselben Mieteinnahmen nicht auch im neuen Wohnsitzland nochmals voll besteuert werden, regelt ein Doppelbesteuerungsabkommen (falls mit dem jeweiligen Land vorhanden) das Verhältnis der beiden Steuerhoheiten — meist durch Freistellung oder Anrechnung der bereits in Deutschland gezahlten Steuer. Die konkrete Ausgestaltung unterscheidet sich je nach Abkommen und gehört in die individuelle steuerliche Beratung.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in der Regel nur beschränkt steuerpflichtig und versteuert hier nur bestimmte inländische Einkünfte (§ 49 EStG) – dazu gehören Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien. Die genaue Würdigung ist Sache des Steuerberaters.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und dem Wohnsitzland legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf, und verhindert so eine doppelte Besteuerung – etwa durch Anrechnung oder Freistellung. Bei Immobilien greift meist das Belegenheitsprinzip.
Grundfreibetrag bei beschränkter Steuerpflicht
Beschränkt Steuerpflichtigen steht der Grundfreibetrag grundsätzlich nicht zu (§ 50 EStG); inländische Einkünfte wie Mieten werden daher tendenziell ab dem ersten Euro erfasst. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich auf Antrag die unbeschränkte Steuerpflicht wählen (§ 1 Abs. 3 EStG).