Doppelbesteuerungsabkommen: Bedeutung, Methoden und Folgen für Mieteinkünfte
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt, welcher Staat welche Einkünfte besteuert, und verhindert doppelte Besteuerung. Deutschland hat solche Abkommen mit den meisten, aber nicht mit allen Staaten. Fehlt ein DBA, bestehen Doppelbesteuerungsrisiken.
Was bedeutet „Doppelbesteuerungsabkommen“?
Ein solches Abkommen zwischen Deutschland und dem jeweiligen Wohnsitzland legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf. Es soll verhindern, dass dieselbe Einnahme zweimal voll versteuert wird, und nimmt damit vielen Auslandsimmobilien-Eigentümern eine der größten Sorgen. Bei Immobilien hat meist das Land, in dem sie liegt, das primäre Besteuerungsrecht.
Wie vermeidet ein DBA die doppelte Besteuerung?
Es gibt zwei gängige Methoden. Bei der Freistellung verzichtet das Wohnsitzland auf die Besteuerung der bereits im Quellenstaat besteuerten Einkünfte. Meist berücksichtigt es sie jedoch beim persönlichen Steuersatz. Bei der Anrechnung wird die im Quellenstaat gezahlte Steuer auf die Steuer im Wohnsitzland angerechnet. Welche Methode für welche Einkunftsart gilt, legt das jeweilige bilaterale Abkommen fest.
Warum gilt bei Immobilien meist das Belegenheitsprinzip? Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen weisen die meisten deutschen DBA dem Land der Immobilie das primäre Besteuerungsrecht zu. Deutschland behält es deshalb für deutsche Mietimmobilien unabhängig davon, mit welchem Land ein DBA besteht. Entscheidend ist meist, wie das Wohnsitzland die deutschen Einkünfte behandelt; siehe auch Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland.
Hat Deutschland mit jedem Wohnsitzland ein DBA? Nein. Mit den meisten Staaten besteht ein Abkommen, aber nicht mit allen. Ohne DBA können Doppelbesteuerungsrisiken entstehen. Andere Mechanismen wie die einseitige Steueranrechnung im deutschen Steuerrecht müssen diese dann abmildern. Ob ein Abkommen mit Ihrem Wohnsitzland besteht und wie es wirkt, sollten Sie mit einer Steuerberatung klären.
Was gilt, wenn kein DBA besteht?
Besteht mit dem neuen Wohnsitzland kein Doppelbesteuerungsabkommen, greift ersatzweise die einseitige deutsche Anrechnungsmethode nach § 34c EStG: Die im Ausland auf dieselben Einkünfte bereits gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet, begrenzt auf den Betrag, der in Deutschland auf diese Einkünfte entfiele.
Das verhindert eine vollständige Doppelbesteuerung, erfordert aber mehr Verwaltungsaufwand als ein DBA. Ausländische Steuerbescheide müssen übersetzt und der Anrechnungsbetrag für den Einzelfall berechnet werden. Die aktuelle Liste der Abkommen veröffentlicht das Bundesfinanzministerium. Deutschland hat DBA mit den meisten europäischen Ländern und vielen weiteren Staaten, jedoch nicht mit jedem Land. Lassen Sie vor einem Wegzug in ein Land ohne DBA frühzeitig prüfen, welche Gesamtsteuerbelastung für Ihre deutschen Mieteinkünfte entsteht.
Warum kann trotz Freistellung ein höherer Steuersatz gelten?
Ein DBA verhindert die doppelte Besteuerung derselben Einkünfte. Es verhindert jedoch nicht, dass diese Einkünfte den Steuersatz auf andere Einnahmen erhöhen.
Stellt das Wohnsitzland Mieteinkünfte frei, berücksichtigt es sie in vielen Abkommen trotzdem beim Steuersatz für die übrigen Einkünfte. Die Freistellung schließt eine höhere Gesamtbelastung deshalb nicht aus. Hinzu kommt: Abkommen unterscheiden sich und werden neu verhandelt. Einzelne Staaten sind in den letzten Jahren von der Freistellungs- zur Anrechnungsmethode gewechselt. Planen Sie bei einer Finanzierung über zehn oder zwanzig Jahre den heutigen Abkommenstext daher nicht als unveränderliche Grundlage ein.
Freistellung oder Anrechnung: Wie unterscheiden sich die Methoden?
Bei der Freistellung verzichtet das Wohnsitzland darauf, Einkünfte zu besteuern, die bereits im Quellenstaat besteuert wurden. Für den persönlichen Steuersatz werden sie meist trotzdem berücksichtigt.
Bei der Anrechnung zieht das Wohnsitzland die im Quellenstaat gezahlte Steuer von seiner eigenen Steuerforderung ab. Die jeweilige Einkunftsart und das konkrete Abkommen bestimmen, welche Methode anzuwenden ist.
Was bedeutet ein DBA für Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien bei Wohnsitz im Ausland?
Deutschland behält das primäre Besteuerungsrecht für deutsche Mietimmobilien, unabhängig davon, mit welchem Land ein DBA besteht.
Für Sie ist deshalb meist entscheidend, wie Ihr Wohnsitzland die deutschen Einkünfte behandelt. Die konkreten Folgen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland →
Nach einem Wegzug bleiben Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig.
Der Beitrag erklärt, warum die deutsche Steuerpflicht für die Immobilie nicht mit dem Wegzug endet.
Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht →
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig.
Der Beitrag erklärt die Abgrenzung zwischen beschränkter und unbeschränkter Steuerpflicht für Expats.
183-Tage-Regel →
Die 183-Tage-Regel ist eine in Doppelbesteuerungsabkommen verbreitete Schwelle für die steuerliche Ansässigkeit beim Arbeitseinkommen.
Der Beitrag ordnet den häufig missverstandenen Begriff ein und grenzt die Erklärung von einer Steuerberatung ab.
Häufige Fragen
DBA Deutschland: Mit welchen Staaten besteht ein Abkommen?
Deutschland hat Abkommen mit den meisten europäischen Ländern sowie zahlreichen weiteren Staaten, aber nicht mit jedem Land. Für Finanzierungen mit Auslandsbezug relevant sind unter anderem das DBA S (DBA mit der Schweiz), das DBA Österreich, das DBA Spanien und das DBA Frankreich. Die aktuelle Liste veröffentlicht das Bundesfinanzministerium. Ob mit Ihrem Wohnsitzland ein DBA besteht und wie es im Detail wirkt, ist eine Frage für den Steuerberater.
Was ist ein DBA und warum greift bei Immobilien meist das Belegenheitsprinzip?
Ein DBA legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuert, und verhindert doppelte Besteuerung. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sehen die meisten deutschen Abkommen das Belegenheitsprinzip vor: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das primäre Besteuerungsrecht.
Bleibt ein Doppelbesteuerungsabkommen über die Laufzeit meiner Finanzierung unverändert?
Nein. Abkommen können neu verhandelt werden und unterscheiden sich voneinander. Einzelne Staaten sind in den letzten Jahren von der Freistellungs- zur Anrechnungsmethode gewechselt. Bei einer Finanzierung über zehn oder zwanzig Jahre sollten Sie den heutigen Abkommenstext deshalb nicht als unveränderlich einplanen.
Was ist der Unterschied zwischen Freistellungsmethode und Anrechnungsmethode im Doppelbesteuerungsabkommen?
Bei der Freistellungsmethode verzichtet das Wohnsitzland auf die Besteuerung der bereits im Quellenstaat besteuerten Einkünfte, berücksichtigt sie aber meist beim persönlichen Steuersatz. Bei der Anrechnungsmethode wird die im Quellenstaat gezahlte Steuer auf die im Wohnsitzland fällige Steuer angerechnet. Welche Methode gilt, regelt das jeweilige bilaterale Abkommen individuell.
Was gilt, wenn zwischen Deutschland und dem neuen Wohnsitzland kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht?
Besteht kein Abkommen, greift ersatzweise die einseitige deutsche Anrechnungsmethode nach § 34c EStG: Die im Ausland auf dieselben Einkünfte bereits gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet, begrenzt auf den Betrag, der in Deutschland auf diese Einkünfte entfiele. Das ist administrativ aufwendiger als ein DBA, weil ausländische Steuerbescheide übersetzt und der Anrechnungsbetrag berechnet werden muss.
Was bedeutet der Progressionsvorbehalt — und warum kann er trotz DBA-Freistellung zu höherer Steuer führen?
Ein Wohnsitzstaat kann die deutschen Mieteinkünfte freistellen und sie trotzdem beim Steuersatz auf die übrigen Einkünfte berücksichtigen. Das sehen viele Abkommen vor. Die Mieteinkünfte bleiben dann steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz für andere Einnahmen. Es entsteht eine höhere Belastung, ohne dass dieselben Einkünfte doppelt besteuert werden.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
