Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem jeweiligen Wohnsitzland legt fest, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf — es soll verhindern, dass dieselbe Einnahme zweimal voll versteuert wird, nimmt damit vielen Auslandsimmobilien-Eigentümern eine der größten Sorgen.
Wie ein DBA die doppelte Besteuerung vermeidet
Die zwei gängigsten Mechanismen sind die Freistellungsmethode (das Wohnsitzland verzichtet auf die Besteuerung der bereits im Quellenstaat besteuerten Einkünfte, meist unter Berücksichtigung beim persönlichen Steuersatz) und die Anrechnungsmethode (die im Quellenstaat gezahlte Steuer wird auf die im Wohnsitzland fällige Steuer angerechnet). Welche Methode für welche Einkunftsart gilt, regelt das jeweilige bilaterale Abkommen individuell.
Warum bei Immobilien meist das Belegenheitsprinzip greift
Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sehen die meisten deutschen DBA das Belegenheitsprinzip vor: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das primäre Besteuerungsrecht (siehe Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland). Deutschland behält dieses Recht für deutsche Mietimmobilien also unabhängig davon, mit welchem Land konkret ein DBA besteht — die Frage ist meist nicht ob, sondern wie das Wohnsitzland die deutschen Einkünfte behandelt.
Warum Deutschland nicht mit jedem Land ein DBA hat
Deutschland unterhält Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten, aber nicht mit allen Staaten — fehlt ein Abkommen, drohen tatsächlich Doppelbesteuerungsrisiken, die dann über andere Mechanismen (etwa den unilateralen Anrechnungsparagrafen im deutschen Steuerrecht) abgemildert werden müssen. Ob mit dem konkreten Wohnsitzland ein DBA besteht und wie es im Detail wirkt, ist eine Frage für den Steuerberater, nicht pauschal zu beantworten.
Verwandte Begriffe im Glossar
Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland
Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben nach dem Belegenheitsprinzip grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig – auch wenn der Eigentümer ins Ausland zieht. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt das Verhältnis zum Wohnsitzland.
Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in der Regel nur beschränkt steuerpflichtig und versteuert hier nur bestimmte inländische Einkünfte (§ 49 EStG) – dazu gehören Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien. Die genaue Würdigung ist Sache des Steuerberaters.
183-Tage-Regel
Die 183-Tage-Regel ist eine in Doppelbesteuerungsabkommen verbreitete Schwelle: Wer sich nicht länger als 183 Tage im Jahr in einem Staat aufhält (und weitere Bedingungen erfüllt), wird dort regelmäßig nicht für sein Arbeitseinkommen steuerlich ansässig. Für die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht zählen vor allem Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt.