Steuerausländer: Immobilienfinanzierung für Ausländer in Deutschland
Steuerausländer sind Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland, die in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig sind (§ 1 Abs. 4 EStG). Für eine Immobilienfinanzierung ist dieser Status kein Ausschlussgrund — Banken prüfen Bonität und Sicherheiten, nicht den Steuerstatus. Steuerlich relevant sind die beschränkte Steuerpflicht auf inländische Einkünfte nach § 49 EStG und ein möglicher Steuerabzug (Quellensteuer) bei Mieteinnahmen.
Was bedeutet „Steuerausländer“?
Steuerausländer ist, wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat und deshalb nach § 1 Abs. 4 EStG nur beschränkt steuerpflichtig ist. Erfasst werden nur inländische Einkünfte nach § 49 EStG, dazu gehören Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie in Deutschland. Das weltweite Einkommen wird dort nicht besteuert. Entscheidend sind Wohnsitz und Aufenthalt, nicht die Staatsangehörigkeit.
Was heißt das für die Finanzierung?
Der Status als Steuerausländer ist kein Ausschlussgrund für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Entscheidend ist deshalb weniger der Steuerstatus als die Frage, welche Bank die Konstellation mit Auslandswohnsitz überhaupt annimmt. Genau hier setzt die unabhängige Vermittlung nach § 34i GewO an: Aus über 650 verglichenen Banken lässt sich das Haus finden, das den Fall als Regelfall behandelt statt pauschal abzulehnen.
Greift bei Mieteinnahmen ein Steuerabzug als Quellensteuer?
Erzielt ein Steuerausländer inländische Einkünfte — etwa Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie in Deutschland (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG) —, unterliegen diese der beschränkten Steuerpflicht und sind in Deutschland zu erklären. Ob und in welcher Form ein Steuerabzug an der Quelle greift und wie ein Doppelbesteuerungsabkommen den Fall beeinflusst, ist eine Steuer- und Rechtsfrage, die im Einzelfall ein Steuerberater klären sollte.
Worauf achten Banken bei der Immobilienfinanzierung für Ausländer in Deutschland?
Der Status als Steuerausländer ist kein Ausschlussgrund, denn Banken prüfen Bonität und Sicherheiten, nicht den Steuerstatus.
Entscheidend ist, welche Bank die Konstellation mit Auslandswohnsitz überhaupt annimmt. Die unabhängige Vermittlung nach § 34i GewO vergleicht dafür über 650 Banken und sucht das Haus, das den Fall als Regelfall behandelt.
Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht →
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig.
Klärt eine Grundangst vieler Expats und grenzt zugleich sauber zur unbeschränkten Steuerpflicht ab.
Mieteinkünfte nach dem Wegzug ins Ausland →
Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig.
Beseitigt den verbreiteten Irrglauben, mit dem Wegzug ende die deutsche Steuerpflicht für die eigene Immobilie.
Finanzierung mit Wohnsitz im Ausland →
Auch mit Wohnsitz im Ausland ist eine Immobilienfinanzierung in Deutschland möglich, nämlich bei Banken, die sich auf Auslandswohnsitze spezialisiert haben.
Viele Auslandsdeutsche und Expats hören pauschal „geht nicht“ – tatsächlich bewertet nicht jede Bank einen Auslandswohnsitz gleich streng.
Häufige Fragen
Beschränkte Steuerpflicht in Deutschland: Was gilt für Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie sind inländische Einkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG und in Deutschland zu erklären. Ob ein Steuerabzug an der Quelle greift und wie ein Doppelbesteuerungsabkommen wirkt, ist eine Steuer- und Rechtsfrage, die im Einzelfall ein Steuerberater klären sollte.
Ist der Status als Steuerausländer ein Ausschlussgrund für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland?
Nein, der Status als Steuerausländer ist kein Ausschlussgrund für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland. Banken prüfen Bonität und Sicherheiten, nicht den Steuerstatus. Entscheidend ist, welche Bank die Konstellation mit Auslandswohnsitz überhaupt annimmt.
Kommt es beim Steuerausländer auf die Staatsangehörigkeit oder auf den Wohnsitz an?
Entscheidend sind Wohnsitz und Aufenthalt, nicht die Staatsangehörigkeit. Steuerausländer ist, wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat und deshalb nach § 1 Abs. 4 EStG nur beschränkt steuerpflichtig ist.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
