Mythos „keine Steuervorteile bei Immobilien“: Er stimmt nur für die selbstgenutzte Immobilie
Die Aussage, es gebe keine Steuervorteile bei Immobilien, stimmt nur für die selbstgenutzte Immobilie. Bei einer vermieteten Immobilie sieht das deutsche Steuerrecht erhebliche Abzugsmöglichkeiten vor.
Was bedeutet „Mythos: Keine Steuervorteile bei Immobilien“?
Der Mythos stimmt nur für die selbstgenutzte Immobilie. Wer selbst bewohnt, kann laufende Kosten steuerlich grundsätzlich nicht absetzen. Wer vermietet und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, kann Werbungskosten wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und Verwaltungskosten sowie die lineare Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen.
Was unterscheidet Eigennutzung und Vermietung steuerlich?
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann laufende Kosten steuerlich grundsätzlich nicht absetzen (Ausnahmen: bestimmte Förderprogramme, energetische Sanierung nach § 35c EStG). Wer sie dagegen vermietet und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, kann Werbungskosten – u. a. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten – sowie die reguläre lineare Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen.
Wo die eigentlichen Hebel liegen: Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-AfA und Sonderabschreibung für den Neubau) setzen in der Regel Vermietung zur Einkunftserzielung voraus.
Warum ist die Trennung von Eigennutzung und Vermietung strategisch wichtig?
Die Wahl zwischen Eigennutzung und Vermietung entscheidet direkt darüber, ob und in welchem Umfang Abschreibungen greifen, und gehört deshalb in die Finanzierungsplanung, nicht erst in die Steuererklärung danach.
Warum diese Trennung strategisch wichtig ist: Wer eine Immobilie primär als Kapitalanlage statt zur Eigennutzung plant, sollte die steuerliche Seite von Anfang an mitdenken.
Warum ist die Spekulationsfrist ein weiterer Hebel?
Ein weiterer Steuerhebel liegt im Verkaufszeitpunkt, nicht nur in der laufenden Vermietung: Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach § 23 EStG einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationsfrist.
Wird die Immobilie selbst genutzt, verkürzt sich diese Frist praktisch auf null: Steuerfrei ist der Verkauf bereits, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken diente – voll genutzt sein muss dabei nur das mittlere Kalenderjahr, im ersten Jahr und im Verkaufsjahr genügt ein Teil des Jahres.
Zusätzlich lassen sich Abschreibungen (AfA) auf vermietete Objekte über die Nutzungsdauer steuermindernd geltend machen, ebenso Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand und bestimmte Anschaffungsnebenkosten als Werbungskosten – das ist der eigentliche laufende Hebel neben dem Verkauf.
Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz und von der konkreten Finanzierungsstruktur ab und gehört in die Hände eines Steuerberaters – die Finanzierung selbst kann diese Struktur aber von Anfang an mit vorbereiten.
Warum entscheidet die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung über die Steuerrechnung?
Der Unterschied zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und nur über die Abschreibung wirksamen Herstellungskosten ist der Punkt, an dem die meisten Rechnungen kippen.
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes in Instandsetzung steckt, hat es nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht mehr mit Erhaltungsaufwand zu tun, sondern mit anschaffungsnahen Herstellungskosten — der gesamte Betrag wandert dann in die Abschreibung.
Aus einem geplanten Sofortabzug wird so eine Verteilung über Jahrzehnte. Wer größere Maßnahmen in das vierte Jahr nach dem Kauf legt, verändert die steuerliche Wirkung erheblich, ohne am Objekt irgendetwas anders zu machen.
Eigenkapitalquote →
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln decken.
Ein realistischer Blick auf das Eigenkapital macht klar, was finanzierbar ist und zu welchen Konditionen.
Vorzeitiger Verkauf: Vorfälligkeit & Spekulationsfrist →
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Entkräftet die Schreckworte „Vorfälligkeit“ und „10-Jahres-Bindung“ mit konkreten, im Voraus berechenbaren Größen.
Häufige Fragen
Gibt es bei Immobilien keine Steuervorteile?
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann laufende Kosten steuerlich grundsätzlich nicht absetzen (Ausnahmen: bestimmte Förderprogramme, energetische Sanierung nach § 35c EStG).
Wann ist der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei?
Ein weiterer Steuerhebel liegt im Verkaufszeitpunkt, nicht nur in der laufenden Vermietung: Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach § 23 EStG einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationsfrist.
Wann wird Erhaltungsaufwand zu anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes in Instandsetzung steckt, hat es nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mit anschaffungsnahen Herstellungskosten zu tun. Der gesamte Betrag wandert dann in die Abschreibung.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
