Mythos: In Deutschland gibt es keine Steuervorteile bei Immobilien
Diese Aussage stimmt nur für die selbstgenutzte Immobilie. Bei einer vermieteten Immobilie sieht das deutsche Steuerrecht erhebliche Abzugsmöglichkeiten vor.
Der entscheidende Unterschied: Eigennutzung vs. Vermietung
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann laufende Kosten steuerlich grundsätzlich nicht absetzen (Ausnahmen: bestimmte Förderprogramme, energetische Sanierung nach § 35c EStG). Wer sie dagegen vermietet und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, kann Werbungskosten – u. a. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten – sowie die reguläre lineare Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen.
Wo die eigentlichen Hebel liegen
Über die reguläre AfA hinaus existieren erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für bestimmte Objektkategorien – etwa die Denkmal-AfA nach §§ 7h/7i EStG für sanierungsbedürftige oder denkmalgeschützte Bestandsimmobilien, oder Sonderabschreibungen für den Neubau vermieteter Wohnungen (§ 7b EStG, an Fördervoraussetzungen wie Baukostenobergrenzen gebunden). Diese Programme setzen durchweg Vermietung zur Einkunftserzielung voraus.
Warum diese Trennung strategisch wichtig ist
Wer eine Immobilie primär als Kapitalanlage statt zur Eigennutzung plant, sollte die steuerliche Seite von Anfang an mitdenken – die Wahl zwischen Eigennutzung und Vermietung entscheidet direkt darüber, ob und in welchem Umfang Abschreibungen greifen. Diese Weichenstellung gehört in die Finanzierungsplanung, nicht erst in die Steuererklärung danach.
Verwandte Begriffe im Glossar
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote ist der Anteil der Gesamtkosten, den Sie aus eigenen Mitteln tragen. Sie beeinflusst, ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert.
Vorzeitiger Verkauf: Vorfälligkeit & Spekulationsfrist
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablöst, zahlt der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung; nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB). Steuerlich ist bei vermieteten Immobilien die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG) relevant.