Mythos: Keine Steuervorteile bei Immobilien

Der entscheidende Unterschied: Eigennutzung vs. Vermietung

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann laufende Kosten steuerlich grundsätzlich nicht absetzen (Ausnahmen: bestimmte Förderprogramme, energetische Sanierung nach § 35c EStG). Wer sie dagegen vermietet und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, kann Werbungskosten – u. a. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten – sowie die reguläre lineare Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen.

Wo die eigentlichen Hebel liegen

Über die reguläre AfA hinaus existieren erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für bestimmte Objektkategorien – etwa die Denkmal-AfA nach §§ 7h/7i EStG für sanierungsbedürftige oder denkmalgeschützte Bestandsimmobilien, oder Sonderabschreibungen für den Neubau vermieteter Wohnungen (§ 7b EStG, an Fördervoraussetzungen wie Baukostenobergrenzen gebunden). Diese Programme setzen durchweg Vermietung zur Einkunftserzielung voraus.

Warum diese Trennung strategisch wichtig ist

Wer eine Immobilie primär als Kapitalanlage statt zur Eigennutzung plant, sollte die steuerliche Seite von Anfang an mitdenken – die Wahl zwischen Eigennutzung und Vermietung entscheidet direkt darüber, ob und in welchem Umfang Abschreibungen greifen. Diese Weichenstellung gehört in die Finanzierungsplanung, nicht erst in die Steuererklärung danach.

Die Spekulationsfrist als weiterer Hebel

Ein weiterer Steuerhebel liegt im Verkaufszeitpunkt, nicht nur in der laufenden Vermietung: Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach § 23 EStG einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationsfrist. Wird die Immobilie selbst genutzt, verkürzt sich diese Frist praktisch auf null: Steuerfrei ist der Verkauf bereits, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken diente – ein tatsächliches Kalenderjahr, kein volles Jahr, kann dabei genügen. Zusätzlich lassen sich Abschreibungen (AfA) auf vermietete Objekte über die Nutzungsdauer steuermindernd geltend machen, ebenso Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand und bestimmte Anschaffungsnebenkosten als Werbungskosten – das ist der eigentliche laufende Hebel neben dem Verkauf. Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz und von der konkreten Finanzierungsstruktur ab und gehört in die Hände eines Steuerberaters – die Finanzierung selbst kann diese Struktur aber von Anfang an mit vorbereiten.

Wo die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung entscheidet

Der Unterschied zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und nur über die Abschreibung wirksamen Herstellungskosten ist der Punkt, an dem die meisten Rechnungen kippen. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes in Instandsetzung steckt, hat es nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht mehr mit Erhaltungsaufwand zu tun, sondern mit anschaffungsnahen Herstellungskosten — der gesamte Betrag wandert dann in die Abschreibung. Aus einem geplanten Sofortabzug wird so eine Verteilung über Jahrzehnte. Wer größere Maßnahmen in das vierte Jahr nach dem Kauf legt, verändert die steuerliche Wirkung erheblich, ohne am Objekt irgendetwas anders zu machen.