Loan-to-Cost (LTC)

Wie sich LTC von LTV unterscheidet

Der LTV (Loan-to-Value) setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Wert der fertigen Immobilie — relevant vor allem bei Bestandsobjekten mit bereits feststehendem Marktwert. Der LTC dagegen bezieht sich auf die Gesamtkosten eines Projekts während der Entstehungsphase (Grundstück, Baukosten, Nebenkosten) — relevant bei Projekt- und Bauträgerfinanzierungen, bei denen der spätere Wert der fertigen Immobilie noch nicht endgültig feststeht.

Warum ein hoher LTC teurer und selektiver ist

Je höher die LTC-Quote, desto größer der Fremdkapitalanteil an den Gesamtkosten und desto geringer der Eigenkapitalpuffer, der im Fall von Kostenüberschreitungen oder einer schwächeren Marktentwicklung als Sicherheitspolster dient. Kapitalgeber verlangen bei hohen LTC-Quoten deshalb höhere Zinsen und prüfen das Projekt selektiver als bei einem Vorhaben mit niedrigerer, konservativerer LTC-Quote.

Warum beide Kennzahlen zusammen betrachtet werden sollten

Bei einer Projektfinanzierung reicht die LTC-Betrachtung während der Bauphase allein nicht aus — sobald das Projekt fertiggestellt ist und in eine Bestandsfinanzierung übergeht, wird der LTV zur maßgeblichen Kennzahl. Wer beide Größen von Anfang an im Blick behält, versteht sowohl das Baufinanzierungsrisiko während der Entstehung als auch das langfristige Finanzierungsbild danach.

Ein Rechenbeispiel zum Zusammenspiel von LTC und LTV

Der Unterschied zwischen beiden Kennzahlen lässt sich an einem Beispiel verdeutlichen: Ein Bauprojekt mit Gesamtkosten von 5 Millionen Euro (Grundstück, Bau, Nebenkosten) soll nach Fertigstellung einen Verkehrswert von 6 Millionen Euro erreichen. Ein Senior-Darlehen von 3,5 Millionen Euro entspricht dann einem LTC von 70 % (bezogen auf die Gesamtkosten von 5 Millionen), aber nur einem LTV von rund 58 % (bezogen auf den erwarteten fertigen Wert von 6 Millionen) – der LTV liegt hier also günstiger als der LTC, weil während der Bauphase eine Wertsteigerung entsteht. Banken kalkulieren typischerweise mit dem strengeren der beiden Werte für ihre Risikoentscheidung, da der zukünftige Verkehrswert erst nach Fertigstellung als gesichert gilt und bis dahin nur eine Prognose ist. Genau deshalb bleibt der LTC während der Bauphase die vorsichtigere und meist ausschlaggebende Kennzahl.

Warum die Kostenbasis strittiger ist als der Wert

Beim LTC entscheidet, was als Kosten anerkannt wird — und darüber gehen die Auffassungen weiter auseinander als beim Verkehrswert. Grundstück, Bau- und Baunebenkosten sind unstrittig; Bauzeitzinsen, Projektsteuerung, Vertriebskosten und die kalkulierte Marge des Entwicklers dagegen nicht. Rechnet der Kapitalgeber sie heraus, sinkt die Basis, und derselbe Darlehensbetrag ergibt plötzlich eine höhere Quote. Der zweite Punkt betrifft die Eigenleistung: Erbringt der Entwickler Leistungen selbst, verlangen die meisten Häuser einen Nachweis zu Marktpreisen, bevor sie sie als Kosten anerkennen. Wer die Quote knapp kalkuliert, sollte die Anerkennungsfähigkeit der einzelnen Positionen deshalb vorab klären — nicht erst im Kreditausschuss.

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