Loan-to-Cost (LTC)
Der Loan-to-Cost setzt das eingesetzte Fremdkapital ins Verhältnis zu den Gesamtkosten eines Projekts — anders als der Beleihungsauslauf (LTV), der sich auf den fertigen Objektwert bezieht, misst der LTC das Verhältnis zu den tatsächlichen Herstellungs- oder Erwerbskosten.
Wie sich LTC von LTV unterscheidet
Der LTV (Loan-to-Value) setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Wert der fertigen Immobilie — relevant vor allem bei Bestandsobjekten mit bereits feststehendem Marktwert. Der LTC dagegen bezieht sich auf die Gesamtkosten eines Projekts während der Entstehungsphase (Grundstück, Baukosten, Nebenkosten) — relevant bei Projekt- und Bauträgerfinanzierungen, bei denen der spätere Wert der fertigen Immobilie noch nicht endgültig feststeht.
Warum ein hoher LTC teurer und selektiver ist
Je höher die LTC-Quote, desto größer der Fremdkapitalanteil an den Gesamtkosten und desto geringer der Eigenkapitalpuffer, der im Fall von Kostenüberschreitungen oder einer schwächeren Marktentwicklung als Sicherheitspolster dient. Kapitalgeber verlangen bei hohen LTC-Quoten deshalb höhere Zinsen und prüfen das Projekt selektiver als bei einem Vorhaben mit niedrigerer, konservativerer LTC-Quote.
Warum beide Kennzahlen zusammen betrachtet werden sollten
Bei einer Projektfinanzierung reicht die LTC-Betrachtung während der Bauphase allein nicht aus — sobald das Projekt fertiggestellt ist und in eine Bestandsfinanzierung übergeht, wird der LTV zur maßgeblichen Kennzahl. Wer beide Größen von Anfang an im Blick behält, versteht sowohl das Baufinanzierungsrisiko während der Entstehung als auch das langfristige Finanzierungsbild danach.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank und tendenziell günstiger die Kondition.
Projektfinanzierung
Finanzierung eines konkreten Immobilienprojekts, bei der vor allem die Tragfähigkeit des Projekts selbst – Kosten, Werte, Vorverkauf, Vorvermietung – über die Vergabe entscheidet, nicht allein die Bonität des Entwicklers.
Bestandsfinanzierung
Finanzierung oder Refinanzierung bereits bestehender, vermieteter Immobilien. Maßgeblich sind vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag und der Objektwert.