Portfolio und mehrere Kapitalanlagen

Bei Ärztinnen und Ärzten steht ein Immobilienportfolio nie allein. Es steht neben der Praxis — und beide greifen auf dieselbe Bonität zu.

Das ist der Unterschied zu jedem anderen Kapitalanleger. Ein angestellter Ingenieur, der seine dritte Wohnung kauft, bringt ein Gehalt mit, das die Bank kennt und das sich durch den Kauf nicht verändert. Eine Ärztin mit eigener Praxis bringt einen Unternehmensgewinn mit — und häufig einen Praxiskredit, der die Kapitaldienstfähigkeit bereits belastet. Jedes weitere Objekt konkurriert damit unmittelbar gegen den Spielraum, den sie für die nächste Investition in die Praxis braucht: ein neues Gerät, ein zusätzlicher Sitz, die Übernahme eines Kollegen.

Die Reihenfolge ist deshalb keine Terminfrage, sondern eine Strukturentscheidung — und sie fällt am besten, bevor eines von beidem unterschrieben ist.

Drei Punkte, die im normalen Anlegerfall nicht vorkommen

• Der Praxiskredit steht im Weg — oder er hilft. Manche Häuser rechnen ihn schlicht als Verbindlichkeit gegen und kürzen den Immobilienspielraum entsprechend. Andere betrachten Praxis und Privatvermögen in einer Gesamtschau und erkennen an, dass die Praxis den Ertrag erzeugt, aus dem alles bezahlt wird. Zwischen diesen beiden Sichtweisen liegen bei einem wachsenden Portfolio schnell mehrere hunderttausend Euro Finanzierungsrahmen.
• Der Gewinn schwankt — und die Steuerbescheide lügen. Nicht aus Unredlichkeit, sondern aus Systematik: Eine große Investition drückt den Gewinn im Jahr der Anschaffung, ohne dass die Ertragskraft gesunken wäre. Wer das nicht erläutert, bekommt das schwächste Jahr als Maßstab.
• Die Rechtsform der Tätigkeit. Ein Anteil an einer Berufsausübungsgemeinschaft ist für eine Bank etwas anderes als eine Einzelpraxis — Entnahmen, Haftung und Veräußerbarkeit unterscheiden sich. Häuser ohne Heilberufe-Erfahrung lehnen das eher ab, als es zu prüfen.

Hinzu kommt die Ebene, die fast nie mitgerechnet wird: die Niederlassungsförderung. Sie kann Kapital freisetzen, das dann für das Portfolio zur Verfügung steht — aber sie ist an Fristen und Vorhabensbeginn gebunden, genau wie jede KfW-Förderung.

Beim zweiten Objekt prüft die Bank nicht Sie — sie prüft Ihren Bestand

Beim ersten Objekt steht das Einkommen im Mittelpunkt. Ab dem zweiten verschiebt sich der Blick: Die Bank rechnet das bestehende Darlehen, die bestehende Miete und den bestehenden Beleihungsauslauf mit ein. Ihre Bonität ist dann nicht mehr die Frage — die Frage ist, ob die Struktur das nächste Objekt trägt.

Der Abschlag auf die Mieteinnahmen ist dabei der am häufigsten unterschätzte Posten. Wer im Kopf mit der vollen Kaltmiete rechnet, kommt zu einem anderen Ergebnis als die Bank — und wundert sich über die Absage.

Tempo ist eine Entscheidung, kein Zufall

Zwei Objekte in zwölf Monaten sind machbar — aber nur, wenn die Reihenfolge stimmt. Solange die Grundschuld des ersten Objekts noch nicht eingetragen und die Finanzierung nicht vollständig valutiert ist, ist die Ausgangslage für das zweite eine andere. Ebenso gilt: Wer parallel eine Niederlassung oder eine Praxisübernahme plant, sollte den Kapitalbedarf der Praxis kennen, bevor das nächste Objekt gekauft wird — nicht danach.

Portfolioaufbau ist deshalb weniger eine Frage der Zahlen als eine Frage der Abfolge. Wer die Schritte in der richtigen Reihenfolge geht, kommt weiter als jemand mit besseren Zahlen und schlechterer Planung.

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