Prêt forward immobilier en Allemagne: est-il rentable de bloquer le taux du refinancement? Conditions actuelles, coûts, calculer la majoration, comparer les offres avantageuses

La majoration se situe habituellement entre 0,01 et 0,03 % par mois d’anticipation, ajoutée au taux d’aujourd’hui. Avec 36 mois d’anticipation et 0,02 % par mois, cela représente arithmétiquement environ 0,72 point de pourcentage supplémentaire. Le montant exact dépend de chaque banque et de la situation du marché.

Avec un prêt forward, le taux d’intérêt du refinancement à l’échéance est fixé dès aujourd’hui, jusqu’à 66 mois avant la fin de la période de taux fixe, avec une majoration sur le taux d’aujourd’hui. Son montant ne devient ferme qu’avec l’offre concrète. Les taux immobiliers actuels figurent sur la page Taux immobiliers actuels.

La majoration est le prix à payer pour que la banque s’engage des années à l’avance; l’usage est de 0,01 à 0,03 % par mois d’anticipation. Elle est rentable si l’on s’attend à une hausse des taux et si la sécurité de planification vaut plus que la majoration. Si les taux restent stables ou baissent, vous la payez sans contrepartie.

Un prêt forward bloque dès aujourd’hui le taux d’intérêt du refinancement à l’échéance dans 1 à 66 mois. Vous payez une majoration de taux et obtenez en échange une sécurité de planification — quelle que soit l’évolution du marché jusqu’à la date de déblocage des fonds.

Entre 0,01 et 0,03 % par mois d’anticipation — plus le délai d’anticipation est long, plus la majoration est élevée. Avec un délai d’anticipation de 36 mois et une majoration de 0,02 % par mois, on obtient arithmétiquement environ 0,72 point de pourcentage en plus du taux d’aujourd’hui.

L’usage est de 1 à 66 mois avant la fin de la période de taux fixe en cours, selon la banque. Plus on est proche de la fin de la période de taux fixe, plus la majoration est faible.

Non, un prêt forward engage les deux parties — contrairement à une indication de taux sans engagement. Celui qui opte pour un prêt forward doit aussi l’utiliser à la date convenue, faute de quoi des indemnités pour non-utilisation du prêt sont à craindre.

Le droit de résiliation extraordinaire (Sonderkündigungsrecht) selon le §489 BGB concerne la période de taux fixe existante et en cours — après 10 ans de durée, vous pouvez résilier indépendamment de la durée de taux fixe convenue à l’origine. Le prêt forward lui-même prend le relais dès que l’ancienne période de taux fixe arrive à son terme ou est résiliée.

Un prêt forward avantageux ne se reconnaît pas au seul taux d’intérêt, mais à la majoration par mois d’anticipation — elle varie considérablement d’une banque à l’autre et est rarement indiquée ouvertement. Une comparaison est ici encore plus payante que pour le financement initial, car la majoration s’applique sur toute la nouvelle période de taux fixe.

Avec un prêt forward, vous fixez le taux d’intérêt du refinancement à l’échéance dès 1 à 66 mois avant la fin de la période de taux fixe en cours, moyennant une majoration habituellement de 0,01 à 0,03 % par mois d’anticipation. C’est rentable si vous anticipez une hausse des taux et accordez plus de poids à la sécurité de planification qu’à la majoration; si vous prévoyez des taux stables ou en baisse, la comparaison classique pour le refinancement peu avant l’expiration de la période de taux fixe est généralement plus avantageuse.

En tant qu’intermédiaire indépendante, nous comparons 650+ banques, car la majoration par mois d’anticipation varie considérablement d’un établissement à l’autre et est rarement indiquée ouvertement. La conclusion est possible de 1 à 66 mois avant la fin de la période de taux fixe en cours; plus on est proche de la fin de la période, plus la majoration est faible.

Le prêt forward est l’une des façons de bloquer le taux à l’avance; l’autre est le rachat de crédit classique (Umschuldung) — le passage à une nouvelle banque au lieu de la prolongation (Prolongation) auprès de la banque actuelle. Un écart de taux de 0,3–0,5 % seulement permet souvent d’économiser 10.000 €+ sur la durée restante, car la banque actuelle propose rarement les meilleures conditions.

Lors d’un changement de banque, des frais de notaire et de registre foncier (Grundbuchkosten) sont dus pour la cession de la dette foncière (Grundschuld) (env. 0,15–0,25 % du montant du prêt, souvent pris en charge par la nouvelle banque); aucune indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) n’est due lorsque la période de taux fixe arrive normalement à son terme. Les trois voies — prêt forward, rachat de crédit et refinancement malgré une situation particulière — sont présentées sur la page Refinancement à l’échéance & rachat de crédit.

Avec un prêt forward, vous fixez dès aujourd’hui le taux d’intérêt du refinancement à l’échéance, jusqu’à 66 mois avant la fin de la période de taux fixe, moyennant une majoration. Une alternative consiste à réduire le capital restant dû par un remboursement anticipé partiel; un autre instrument est le contrat d’épargne-logement (Bausparvertrag) avec une phase d’épargne et une phase de prêt. La voie la plus avantageuse dépend de vos prévisions de taux et de la durée de taux fixe restante.