Neubau-ETW Hamburg Eimsbüttel
- Kaufpreis390.000 €
- Eigenkapital100.000 € (26 %)
- KfW 298150.000 € (QNG-Stufe)
- Bankdarlehen140.000 €
- Gesamtrate~1.340 €
- ObjektartNeubau-ETW, Ersterwerb
- EnergieklasseA+ (QNG)
Modellrechnung ohne Gewähr.
KfW · Neubau QNG · Kapitalanleger
KfW 298 — klimafreundlicher Neubau für Kapitalanleger
KfW 298 richtet sich an Vermieter, Kapitalanleger, Freiberufler und juristische Personen, die klimafreundlich neu bauen oder erstmals erwerben — zur Vermietung, nicht zur Eigennutzung. Zinsverbilligter Kredit bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG-Siegel bis 150.000 €. Einen Tilgungszuschuss gibt es in diesem Programm nicht — die Förderung steckt vollständig im Zins. Kombinierbar mit der Sonder-AfA nach §7b EStG.
Wie funktioniert die KfW-Förderung 297/298 für den klimafreundlichen Neubau?
Die KfW-Programme 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) fördern den Neubau mit einem zinsverbilligten Förderkredit je Wohnung — ohne Tilgungszuschuss, die Förderung steckt allein im vergünstigten Zins. Der Förderrahmen ist höher, wenn das Gebäude das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) trägt, zertifiziert von einem zugelassenen Nachhaltigkeitsexperten; ohne QNG gilt der niedrigere Höchstbetrag. Voraussetzung ist der Effizienzhaus-40-Standard samt Einhaltung der Klimaanforderungen. KfW 297 gilt für Eigennutzer, KfW 298 für Vermieter, Kapitalanleger, Freiberufler und juristische Personen — Kreditbetrag, Voraussetzungen und Reihenfolge sind für beide Programme identisch. Finanziert wird der Neubau meist als Kombination aus dem KfW-Darlehen und einer Bankfinanzierung für den Restbetrag. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der KfW-Antrag muss vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags über die eigene Bank gestellt werden, bei Neubau vor Baubeginn — wer erst danach fragt, hat die Förderstufe bereits verspielt. Für Kapitalanleger kommt die steuerliche Sonder-AfA hinzu. Welche Bank die KfW-Kombination sauber abbildet, unterscheidet sich — das klären wir fallbezogen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was KfW 298 ist
Was KfW 298 ist — das Programm für vermietete Neubauten
KfW 298 ist das Kapitalanleger-Pendant zu KfW 297: derselbe zinsverbilligte Förderkredit für neu gebaute oder neu erworbene Wohnimmobilien, hier für Objekte, die vermietet werden. Er ergänzt das Bankdarlehen um einen Teilbetrag zu einem Zins unter Marktniveau.
Wie hoch der Kredit ausfällt
KfW 298: Kreditbetrag je Wohneinheit
Der Kreditbetrag hängt an der Förderstufe: 100.000 € je Wohnung für „Effizienzhaus 55" und „Klimafreundliches Wohngebäude", 150.000 € je Wohnung erst mit dem QNG-Siegel. Konkrete Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht — die KfW passt sie laufend am Kapitalmarkt an und schreibt sie erst am Tag der Zusage fest. Was zählt, ist der Abstand zum Bankdarlehen — den rechnen wir für Ihr Vorhaben aus.
Quelle: BEG-Förderrichtlinien Wohngebäude (BEG WG) und Einzelmaßnahmen (BEG EM), BMWE, gültig ab 21.07.2026, veröffentlicht am 20.07.2026 auf energiewechsel.de; KfW-Übersichtsseite ‚Anpassungen 2026‘; KfW-Pressemitteilung vom 08.07.2026. Geprüft am 21.07.2026. Die Förderstufe „Effizienzhaus 55" ist befristet und an einen gedeckelten Fördertopf gebunden.
Welche Anforderungen das Gebäude erfüllen muss
Wann sich die QNG-Zertifizierung bei KfW 298 rechnet
Für Kapitalanleger ist die QNG-Frage eine Renditerechnung, keine Standardfrage. Die Zertifizierung kostet Geld und Zeit, hebt aber den Kreditrahmen je Wohneinheit — bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren geförderten, vermieteten Einheiten multipliziert sich dieser Effekt und die Zertifizierung rechnet sich fast immer, bei einer einzelnen Eigentumswohnung selten. Voraussetzung bleibt mindestens Effizienzhaus 40, für den höheren Rahmen zusätzlich das QNG-Siegel.
Zweiter Punkt, den Eigennutzer nicht haben: Die Zertifizierungskosten sind bei vermieteten Objekten Werbungskosten. Das verschiebt die Rechnung zugunsten der Zertifizierung — wie stark, hängt an Ihrem Steuersatz.
Renditewirkung
Was der Förderkredit an der Rendite tatsächlich ändert
Für Eigennutzer ist ein zinsverbilligter Kredit schlicht eine niedrigere Rate. Für Kapitalanleger ist er etwas anderes: Er verändert den Abstand zwischen Mietertrag und Kapitaldienst — und damit den Cashflow, der über die Haltedauer entscheidet.
Zwei Effekte wirken dabei gegeneinander. Der niedrigere Zins verbessert den laufenden Überschuss. Gleichzeitig sinkt der abzugsfähige Zinsaufwand, denn Zinsen sind bei vermieteten Objekten Werbungskosten — ein Teil des Zinsvorteils fließt also als höhere Steuerlast zurück. Wie viel, hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz.
Unterm Strich bleibt der Förderkredit für die meisten Anleger vorteilhaft, aber der Vorteil ist kleiner als der reine Zinsunterschied vermuten lässt. Wer mit dem vollen Zinsdelta rechnet, rechnet sich reich. Dazu kommt die Zweckbindung: Ein Objekt, das während der Bindungsfrist nicht frei verkauft oder selbst genutzt werden kann, ist weniger flexibel als eines ohne Förderung. Für eine Kapitalanlage mit klarer Haltestrategie ist das unerheblich, für eine mit offenem Ausstieg nicht.
297 oder 298
KfW 298 statt 297: wer antragsberechtigt ist
Antragsberechtigt ist, wer vermietet — nicht, wer bewohnt. In der Praxis ist das weniger eindeutig als es klingt: Maßgeblich sind die Nutzung zum Zeitpunkt der Antragstellung und eine belegbare Vermietungsabsicht. Wer während der Zweckbindung selbst einzieht, riskiert die Rückforderung der Förderung.
Bewohnen Sie in einem Mehrfamilienhaus eine Einheit selbst und vermieten die übrigen, sind zwei getrennte Anträge möglich — KfW 297 für die selbst genutzte Einheit, KfW 298 für die vermieteten. Wer das übersieht, verschenkt den Kreditrahmen für die vermieteten Einheiten.
Reihenfolge
Der teuerste Fehler bei KfW 298: Kaufvertrag vor Antrag
Antrag vor Kaufvertrag — keine Ausnahmen bei Kauf- und Bauträgerverträgen. Der KfW-Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags oder vor Baubeginn gestellt werden. Das ist bei Neubau-Kapitalanlagen die häufigste Fehlerquelle: Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, bevor der Antrag durch ist — damit ist die Förderung weg. Ich stelle sicher, dass die Reihenfolge stimmt. Ausnahme seit 2026 nur für die Förderstufe „Effizienzhaus 55" bei reinen Lieferungs- oder Leistungsverträgen (z. B. Bauhandwerker-Verträge, keine Kauf- oder Bauträgerverträge): Der Förderantrag darf hier auch nach Vertragsabschluss gestellt werden, wenn vor Vertragsabschluss ein dokumentiertes KfW-Beratungsgespräch mit der Hausbank stattgefunden hat (Nachweisformular 600 000 4806) — der Antrag muss aber weiterhin vor dem tatsächlichen Baubeginn vor Ort bei der KfW eingehen. Diese Ausnahme ist bis 31.12.2026 bzw. bis zur Ausschöpfung der Fördermittel befristet, kein Rechtsanspruch.
Kombination
KfW 298 kombiniert mit der §7b Sonder-AfA
QNG-Neubau kombiniert KfW 298 mit §7b EStG (5 % Sonder-AfA in 4 Jahren) und degressiver AfA §7 Abs. 5a. Für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz ergibt das bis zu 38,5 % Abschreibung in 4 Jahren — zusätzlich zum günstigen KfW-Kredit. Zusätzlich kombinierbar mit der jeweiligen Landesförderung, sofern das Bundesland ein passendes Programm für Kapitalanleger führt.
ModellrechnungKfW 298 · Kapitalanlage · Hamburg
Beispielfinanzierung mit KfW 298
FAQ
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung tatsächlich vermieten, um KfW 298 zu bekommen?
Ja — und zwar nicht nur zum Antragszeitpunkt. Die Förderung ist an die Vermietung gebunden; wer während der Zweckbindungsfrist selbst einzieht oder die Wohnung leer stehen lässt, riskiert eine Rückforderung. Nachgewiesen wird die Vermietungsabsicht beim Antrag, die tatsächliche Vermietung später.
Was passiert, wenn ich die vermietete Wohnung vor Ablauf der Zinsbindung verkaufe?
Der Förderkredit ist objektgebunden. Bei einem Verkauf wird er in aller Regel fällig, und es kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wer einen Verkauf innerhalb der ersten Jahre für möglich hält, sollte das vor dem Antrag durchrechnen — die Förderung kann sich dann als teurer erweisen als ein normales Bankdarlehen.
Lässt sich KfW 298 mit der Sonder-AfA nach §7b kombinieren?
Ja, und genau darin liegt der Hebel für Kapitalanleger. Der zinsverbilligte Förderkredit senkt die Finanzierungskosten, die Sonder-AfA senkt die Steuerlast — beide wirken auf dasselbe Objekt, aber an unterschiedlichen Stellen. Die Voraussetzungen der beiden Regelungen sind allerdings nicht deckungsgleich; sie müssen einzeln geprüft werden.
Zählt der Mietertrag bei der Bank als Einkommen?
Teilweise. Banken setzen den kalkulierten Mietertrag mit einem Sicherheitsabschlag an, nicht in voller Höhe — Leerstand und Instandhaltung sind eingepreist. Wie hoch der Abschlag ausfällt, unterscheidet sich je Institut erheblich und entscheidet mit darüber, welche Bank Ihr Vorhaben trägt.
Wann muss der KfW-298-Antrag gestellt werden?
Vor Abschluss des Kaufvertrags beziehungsweise vor Baubeginn. Bei Neubau-Kapitalanlagen ist das die häufigste Fehlerquelle überhaupt: Der Bauträgervertrag wird unterschrieben, danach kommt die Frage nach der Förderung — dann ist sie weg. Ausnahmen gibt es nicht.
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