„Kaufen Sie vielleicht in fünf Jahren.“ — oder eben jetzt
Mit begrenztem Eigenkapital schien der Einstieg fast unmöglich. Zwei Banken boten nur eine niedrige Beleihung an — eine dritte bewertete denselben Fall anders.
„Mit Ihrem Eigenkapital können Sie vielleicht in fünf Jahren kaufen.“
Diese Aussage hörte das Ehepaar innerhalb von zwei Wochen gleich zweimal.
Beide waren Anfang dreißig.
Er arbeitete als Ingenieur.
Sie war Lehrerin.
Gemeinsam verdienten sie gut, hatten aber noch keine sechsstelligen Ersparnisse aufgebaut.
Dennoch wollten sie nicht warten.
Sie wussten, dass Zeit einer der wichtigsten Faktoren beim Vermögensaufbau mit Immobilien ist.
Statt weiter zu sparen, wollten sie ihre erste Kapitalanlage kaufen.
Die Zahlen waren knapp kalkuliert
Nach langer Suche fanden sie eine vermietete Eigentumswohnung in einer wirtschaftlich starken Mittelstadt.
Keine Luxusimmobilie.
Keine Sanierungsruine.
Sondern eine gepflegte Wohnung mit zuverlässigem Mieter.
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 318.000 Euro
- Eigenkapital: 42.000 Euro
- Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln bezahlt
Mehr Eigenkapital stand bewusst nicht zur Verfügung.
Die Rücklagen sollten für unvorhergesehene Ausgaben erhalten bleiben.
Zwei Banken wollten höchstens 70 Prozent finanzieren
Die erste Bank erklärte, Kapitalanlagen würden grundsätzlich konservativer finanziert.
Maximal 70 Prozent.
Die zweite Bank erhöhte zwar auf 80 Prozent.
Damit fehlten dem Paar jedoch immer noch über 45.000 Euro Eigenkapital.
Der Kauf wäre geplatzt.
Nicht wegen des Einkommens.
Nicht wegen der Wohnung.
Sondern ausschließlich wegen der Finanzierungsvorgaben.
Warum hohe Beleihungen nicht ausgeschlossen sind
Viele Anleger glauben nach einer oder zwei Absagen, dass eine Finanzierung oberhalb von 80 Prozent grundsätzlich unmöglich sei.
Das stimmt nicht.
Entscheidend ist immer die Gesamtsituation.
Im vorliegenden Fall überzeugten mehrere Faktoren:
- zwei sichere Einkommen,
- keine Konsumentenkredite,
- positive Haushaltsrechnung,
- ausreichende Liquiditätsreserve,
- marktgängige Wohnung,
- stabile Vermietung,
- gute Mikrolage.
Die Finanzierung musste also nicht riskanter werden.
Sie musste lediglich zur richtigen Bank.
Die Finanzierung
Nach einer vollständigen Analyse wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei geeigneten Kapitalanlagen zulassen.
Bereits mit der Anfrage wurden sämtliche Unterlagen vollständig eingereicht.
Zusätzlich wurde nachvollziehbar dargestellt, warum bewusst nicht das gesamte Vermögen als Eigenkapital eingesetzt werden sollte.
Nach wenigen Tagen lag die Zusage vor.
Die Finanzierung erfolgte mit rund 95 Prozent des Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten wurden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Zwei Jahre später
Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch Tilgung und Wertentwicklung hat sich das Eigenkapital im Objekt bereits erhöht.
Das Ehepaar plant inzwischen den Erwerb einer zweiten Kapitalanlage.
Heute würden sie den damaligen Schritt genauso wieder gehen.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Ein fehlender sechsstelliger Eigenkapitalbetrag bedeutet nicht automatisch das Ende der Immobilienpläne.
Entscheidend ist nicht allein die Höhe des Eigenkapitals.
Ebenso wichtig sind Einkommen, Bonität, Objektqualität und eine Finanzierung, die langfristig tragbar bleibt.
Häufig gestellte Fragen
Sind 95-%-Finanzierungen für Kapitalanlagen grundsätzlich möglich?
Müssen Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden?
Welche Rolle spielt das Einkommen?
Sind hohe Beleihungen automatisch riskant?
Ist eine erste Kapitalanlage auch mit begrenztem Eigenkapital sinnvoll?
Fazit
Viele angehende Kapitalanleger scheitern nicht an ihrer Bonität, sondern an der Annahme, dass hohe Eigenkapitalquoten zwingend erforderlich sind.
Dieser Praxisfall zeigt, dass unter den richtigen Voraussetzungen auch eine Finanzierung mit rund 95 Prozent des Kaufpreises möglich sein kann.
Entscheidend ist eine realistische Planung, eine sorgfältige Objektprüfung und die Auswahl eines Finanzierungskonzepts, das langfristig zu den persönlichen Zielen passt.
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Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank