Kein Eigenkapital für den Kaufpreis — aber ein sicheres Einkommen
„Ohne Eigenkapital können wir nichts machen“, hörte er bei drei Banken. Ein sicheres Einkommen und eine saubere Haushaltsrechnung erzählten eine andere Geschichte.
„Ohne Eigenkapital können Sie keine Kapitalanlage finanzieren.“
Diese Aussage hörte der 36-jährige Projektmanager innerhalb weniger Tage gleich mehrfach.
Dabei hatte er nie behauptet, kein Geld zu besitzen.
Er wollte sein Erspartes lediglich nicht vollständig in eine Immobilie investieren.
Sein Ziel war klar.
Liquidität behalten.
Finanzielle Reserven aufbauen.
Und trotzdem mit dem Vermögensaufbau durch Immobilien beginnen.
Die meisten Banken sahen das anders.
Warum er bewusst kein Eigenkapital einsetzen wollte
Der Angestellte arbeitete seit über zehn Jahren bei einem international tätigen Industrieunternehmen.
Sein Einkommen war sicher.
Seine Probezeit lag lange zurück.
Auf dem Tagesgeldkonto lagen rund 45.000 Euro.
Dieses Geld sollte jedoch als Reserve dienen – für unvorhergesehene Ausgaben, Modernisierungen oder zukünftige Investitionen.
Deshalb suchte er gezielt nach einer Finanzierung des vollen Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten wollte er selbst übernehmen.
Das Objekt
Nach mehreren Monaten fand er eine vermietete Eigentumswohnung in einer wachsenden Mittelstadt.
Die Wohnung war gepflegt.
Der Mieter wohnte bereits seit mehreren Jahren dort.
Die wichtigsten Eckdaten:
- Kaufpreis: 289.000 Euro
- Finanzierung: 100 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln
- Eigenkapital für den Kaufpreis: 0 Euro
Für viele Banken war genau das der Knackpunkt.
Drei Banken – dieselbe Aussage
Die erste Bank verlangte mindestens 20 Prozent Eigenkapital.
Die zweite bot maximal 90 Prozent des Kaufpreises an.
Die dritte erklärte offen:
„100-Prozent-Finanzierungen bieten wir für Kapitalanlagen grundsätzlich nicht an.“
Damit schien das Vorhaben zunächst gescheitert.
Warum die Finanzierung trotzdem möglich war
Eine Finanzierung wird nicht allein über die Eigenkapitalquote entschieden.
Ebenso wichtig sind:
- ein dauerhaft sicheres Einkommen,
- eine stabile Haushaltsrechnung,
- ausreichende Liquiditätsreserven,
- ein marktgängiges Objekt,
- nachhaltige Mieteinnahmen,
- eine realistische Gesamtbelastung.
Genau diese Punkte überzeugten.
Der Käufer verfügte über keinerlei Konsumentenkredite.
Seine Sparquote war seit Jahren konstant hoch.
Selbst nach Berücksichtigung der Finanzierung blieb ein deutlicher monatlicher Überschuss.
Die Finanzierung
Vor der erneuten Anfrage wurde die gesamte Finanzierung strukturiert vorbereitet.
Dabei stand nicht die fehlende Eigenkapitalquote im Mittelpunkt.
Sondern die Frage:
Ist diese Finanzierung langfristig tragfähig?
Nach Prüfung aller Unterlagen erfolgte die Zusage.
Der Kaufpreis wurde vollständig finanziert.
Die Kaufnebenkosten brachte der Käufer aus eigenen Mitteln auf.
Seine Liquiditätsreserve blieb nahezu vollständig erhalten.
Ein Jahr später
Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Mieteinnahmen fließen planmäßig.
Der Käufer bereut vor allem eines:
Dass er sich durch die ersten Absagen beinahe von seinem Vorhaben hätte abbringen lassen.
Heute plant er bereits den Erwerb einer zweiten Kapitalanlage.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Eine 100-%-Finanzierung bedeutet nicht automatisch ein erhöhtes Risiko.
Entscheidend ist immer die Gesamtsituation.
Wer über ein stabiles Einkommen, ausreichende Reserven und eine solide Finanzierungsstrategie verfügt, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Eigenkapital im Kaufpreis in den Immobilienmarkt einsteigen.
Häufig gestellte Fragen
Sind 100-%-Finanzierungen für Kapitalanlagen möglich?
Müssen die Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden?
Ist fehlendes Eigenkapital automatisch ein Ausschlusskriterium?
Für wen eignet sich eine 100-%-Finanzierung?
Warum lehnen manche Banken solche Finanzierungen ab?
Fazit
Nicht jeder Anleger möchte sein gesamtes Vermögen als Eigenkapital einsetzen.
Unter den richtigen Voraussetzungen kann eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises eine sinnvolle Möglichkeit sein, Liquidität zu erhalten und dennoch frühzeitig mit dem Aufbau eines Immobilienvermögens zu beginnen.
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