Tilgungsrechner nach der BEG-Reform: Der Zuschuss schrumpft
Eine Regeländerung kann teurer sein als ein Zinsanstieg. Diese hier ist ein Musterbeispiel: Der Zins wird günstiger, der Zuschuss kleiner — und trotzdem verschlechtert sich die Finanzierung für einen großen Teil der Sanierer. Der Grund liegt nicht in der Rate, sondern im Eigenkapital.
Was sich ändert
Die Bundesregierung hat am 8. Juli 2026 die Eckpunkte für eine Neufassung der Bundesförderung für effiziente Gebäude beschlossen; der Haushaltsausschuss hat zugestimmt. Die KfW hat die Umstellung ihrer Produkte darauf angekündigt. Für die energetische Sanierung von Wohngebäuden — also den Wohngebäude-Kredit 261 — gilt ab dem 21. Juli 2026:
- Die Tilgungszuschüsse sinken pauschal um 10 Prozentpunkte.
- Die Erneuerbare-Energien-Klasse wird zum Standard. Ihr bisheriger Bonus von 5 Prozentpunkten entfällt damit — man bekommt ihn nicht mehr obendrauf, man muss ihn erfüllen.
- Update 20.07.2026 — die neue Staffel liegt vor: EE-Klasse ist Pflicht, der Förderhöchstbetrag beträgt einheitlich 150.000 € je Wohneinheit, und der Tilgungszuschuss beträgt 10 % für EH 40 EE, 5 % für EH 55 EE und EH Denkmal EE — für EH 85 EE und EH 70 EE entfällt er (es bleibt der zinsverbilligte Kredit). Boni: +5 Punkte NH-Klasse, +10 Punkte Worst Performing Building (EH 70/55/40 EE), serieller Sanierungsbonus 15 Punkte (EH 55/40 EE) bzw. 5 Punkte (EH 70 EE, ab September 2026). Neu außerdem: Komplettsanierung (KfW 261 / BEG WG) und Einzelmaßnahmen (BAFA / KfW 458) sind für dasselbe Vorhaben nicht mehr kombinierbar — entweder das eine oder das andere. Maßgeblich bleibt der Satz, der in Ihrer KfW-Zusage steht.
- Als Ausgleich soll der Zins stärker verbilligt werden.
- Der Bonus für serielles Sanieren wird ausgeweitet; die Beantragung dafür wird voraussichtlich erst im Herbst möglich sein.
Vom 9. bis 20. Juli lief eine Umstellungsphase: Neue „Bestätigungen zum Antrag" (BzA) konnten in dieser Zeit nicht erstellt werden. Wer bereits eine gültige BzA in der Hand hatte, konnte den Antrag noch bis zum 20. Juli, 20:00 Uhr, zu den alten Bedingungen stellen. Bereits zugesagte Anträge sind nicht betroffen — wer die Zusage hat, behält sie.
Warum „weniger Zuschuss, dafür weniger Zins" kein fairer Tausch ist
Auf den ersten Blick sieht die Reform nach einer Umschichtung aus: was beim Zuschuss verloren geht, kommt beim Zins zurück. In der Rate stimmt das sogar oft ungefähr. Nur ist die Rate nicht die Größe, an der eine Sanierungsfinanzierung scheitert.
Ein Tilgungszuschuss ist kein Rabatt auf die Zinsen — er ist eine Tilgung, die jemand anderes für Sie leistet. Der KfW-Kredit selbst bleibt zinsverbilligt; die KfW schreibt den Zuschuss nach Abschluss des Vorhabens gut, der Kreditbetrag sinkt, die Laufzeit verkürzt sich. In der Bankkalkulation wirkt er deshalb wie nachgereichtes Eigenkapital: Er drückt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, und genau diese Restschuld ist die Zahl, mit der Ihre Bank das Anschlussrisiko bewertet.
Ein niedrigerer Zins tut das nicht. Er senkt die monatliche Belastung — aber er tilgt nichts. Fällt der Zuschuss weg, steht am Ende der Zinsbindung ein höherer Betrag offen, den irgendjemand neu finanzieren muss. Bei einer Sanierung, die ohnehin die Beleihungsgrenze ausreizt, ist das der Punkt, an dem aus „geht knapp" ein „geht nicht" wird.
Hinzu kommt ein zweiter, unauffälligerer Effekt: Der Zinsvorteil wirkt nur, solange die Zinsbindung läuft. Der Zuschuss wirkt dauerhaft. Wer die Wirkung beider Größen über die volle Laufzeit vergleicht statt über zehn Jahre, sieht die Verschiebung deutlicher.
Wen es am härtesten trifft
Nicht die ambitionierten Vorhaben — die verlieren zwar auch, behalten aber einen Zuschuss. Es trifft die mittleren Sanierungen: Wer bisher auf Effizienzhaus 85 oder 70 saniert hat, bekam einen kleinen, aber spürbaren Zuschuss. Nach der Reform bekommt er keinen mehr. Das sind typischerweise die Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, bei denen eine Vollsanierung auf EH 40 wirtschaftlich nicht darstellbar ist und man deshalb den erreichbaren Standard nimmt.
Für diese Gruppe verschiebt sich die Rechnung an einer Stelle, die in keinem Förderrechner auftaucht: Das Eigenkapital, das die Bank vor Auszahlung sehen will, steigt — weil der Betrag, der bisher am Ende „von selbst" verschwunden wäre, jetzt mitfinanziert werden muss.
Was jetzt zu tun ist
- Laufende Zusagen prüfen, nicht kündigen. Eine erteilte Zusage steht — auch wenn die Sanierung erst 2027 fertig wird.
- Vorhaben in der Planung neu durchrechnen — und zwar die Restschuld am Ende der Zinsbindung, nicht die Anfangsrate.
- Den erreichbaren Effizienzhaus-Standard noch einmal ansehen. Wenn zwischen EH 70 und EH 55 nur wenige Maßnahmen liegen, kann die Stufe darüber nach der Reform der wirtschaftlichere Weg sein — weil sie überhaupt noch einen Zuschuss trägt.
- Landesförderung gegenprüfen. Was der Bund kürzt, gleichen einzelne Landesförderbanken teilweise aus. Kombinierbar ist mehr, als die meisten annehmen.
Was der Energieeffizienz-Experte bestätigt, ist die technische Seite. Was daraus finanziell wird — Kapitalbedarf, Beleihung, Restschuld, Anschluss — ist unsere. Wenn Sie ein Vorhaben in der Planung haben, rechnen wir Ihnen die Wirkung der Reform auf Ihre konkrete Struktur aus.
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Die meisten Bauherren lassen Landesmittel liegen — nicht, weil sie ihnen nicht zustünden, sondern weil sie in keinem Vergleichsportal auftauchen. Der Förderkompass ordnet die Bundes- und Landesprogramme nach Zweck und zeigt, worauf es beim Antrag ankommt: Antrag vor Vorhabenbeginn, Durchleitung über die finanzierende Bank — die zwei Punkte, an denen Förderung am häufigsten scheitert.
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