"Ihr Unternehmen ist erfolgreich. Trotzdem reicht uns das so nicht."
Mit dieser Aussage hatte der Unternehmer aus Norditalien nicht gerechnet.
Information
Seit über zwanzig Jahren führte er einen mittelständischen Maschinenbaubetrieb mit rund 60 Mitarbeitern. Seine Produkte wurden nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz exportiert.
Als sich die Gelegenheit ergab, ein Wohn- und Geschäftshaus in Stuttgart zu erwerben, griff er zu.
Die Immobilie passte perfekt zu seiner langfristigen Vermögensstrategie.
Doch bereits die erste Finanzierungsanfrage endete überraschend.
Nicht wegen der Immobilie.
Nicht wegen seiner Bonität.
Sondern wegen der Bilanz.
Ein erfolgreiches Unternehmen – und trotzdem Zweifel
Der Unternehmer verfügte über ein gesundes Unternehmen, eine hohe Eigenkapitalquote und stabile Gewinne.
Die Immobilie sollte langfristig vermietet werden.
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 1.460.000 Euro
- Eigenkapital: 560.000 Euro
- Finanzierungsbedarf: 960.000 Euro
Die Mietrendite war attraktiv.
Die Lage ausgezeichnet.
Dennoch verlangte die Bank immer neue Unterlagen.
Warum italienische Jahresabschlüsse oft Fragen aufwerfen
Viele deutsche Banken kennen deutsche Bilanzstrukturen bis ins Detail.
Internationale Abschlüsse sehen jedoch häufig anders aus.
Bereits Begriffe, Bewertungsmethoden oder steuerliche Besonderheiten unterscheiden sich erheblich.
Die Folge:
Was für einen italienischen Steuerberater völlig selbstverständlich ist, wirkt auf einen deutschen Kreditsachbearbeiter manchmal erklärungsbedürftig.
Die Bank stellte unter anderem Fragen zu:
- Gewinnverwendung
- Gesellschafterdarlehen
- Rückstellungen
- Privatentnahmen
- Unternehmensstruktur
- Beteiligungen
Für den Unternehmer entstand der Eindruck, man misstraue seinen Zahlen.
Tatsächlich wollte die Bank sie lediglich richtig einordnen.
Der entscheidende Unterschied
Anstatt immer wieder einzelne Dokumente nachzureichen, wurde das Unternehmen zunächst vollständig vorgestellt.
Nicht nur die Bilanz.
Sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung.
Wie entwickelte sich der Umsatz?
Wie hoch waren die Eigenmittel?
Wie stabil waren die Gewinne?
Welche Vermögenswerte bestanden außerhalb des Unternehmens?
Plötzlich ergab das Gesamtbild Sinn.
Die Immobilie
Das Wohn- und Geschäftshaus befand sich in einer wirtschaftlich starken Region.
Alle Wohnungen waren vermietet.
Auch die Gewerbeflächen verfügten über langfristige Mietverträge.
Damit überzeugte nicht nur der Unternehmer.
Auch das Objekt selbst stellte aus Sicht der Bank ein solides Investment dar.
Die Finanzierung
Nach Abschluss der wirtschaftlichen Analyse erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde langfristig aufgebaut.
Ein Teil des Eigenkapitals blieb bewusst als Reserve im Unternehmen.
So wurde sowohl die Unternehmensliquidität als auch die private Vermögensstruktur geschützt.
Was internationale Unternehmer daraus lernen können
Viele Unternehmer glauben, dass eine gute Bilanz automatisch genügt.
Internationale Finanzierungen funktionieren jedoch anders.
Je verständlicher ein Unternehmen vorgestellt wird, desto leichter können Banken die wirtschaftliche Stabilität beurteilen.
Es geht nicht nur um Zahlen.
Es geht darum, die Geschichte hinter den Zahlen nachvollziehbar zu machen.
Häufig gestellte Fragen
Können italienische Unternehmer Immobilien in Deutschland finanzieren?
Müssen italienische Jahresabschlüsse übersetzt werden?
Werden Unternehmensgewinne vollständig berücksichtigt?
Können auch größere Anlageobjekte finanziert werden?
Ist eine Finanzierung auch ohne Wohnsitz in Deutschland möglich?
Fazit
Dieser Praxisfall zeigt, dass internationale Unternehmer häufig nicht an ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit scheitern.
Viel häufiger fehlt einzelnen Banken die Erfahrung mit ausländischen Unternehmensabschlüssen.
Wer seine wirtschaftliche Situation verständlich dokumentiert und gezielt Finanzierungspartner auswählt, schafft beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Nicht jede Bilanz wird auf Anhieb verstanden.
Eine gute Vorbereitung macht oft den entscheidenden Unterschied.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jeder Fall mit Auslandsbezug ist eigen. In einem kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank