"Sie verdienen zu gut – und genau das macht die Finanzierung kompliziert."
Als der Schweizer Zahnarzt diesen Satz hörte, dachte er zunächst an einen Scherz.
Information
Er führte seit über zehn Jahren eine gut etablierte Zahnarztpraxis im Kanton Aargau, beschäftigte zwölf Mitarbeiter und erwirtschaftete stabile Gewinne. Privat verfügte er über erhebliche Rücklagen und mehrere Wertpapierdepots.
Sein Plan war denkbar einfach.
Er wollte in Freiburg im Breisgau zwei Eigentumswohnungen erwerben und langfristig vermieten.
Die Eigenkapitalquote war hoch.
Die Mieteinnahmen überzeugend.
Die Bonität ausgezeichnet.
Trotzdem erhielt er zunächst keine Finanzierungszusage.
Warum Deutschland?
Der Zahnarzt hatte während seines Studiums mehrere Jahre in Deutschland gelebt und kannte den Immobilienmarkt im Südwesten sehr gut.
Sein Ziel war keine kurzfristige Spekulation.
Er wollte einen Teil seines Vermögens außerhalb der Schweiz investieren und gleichzeitig von einem stabilen Mietmarkt profitieren.
Die beiden Wohnungen befanden sich in einem modernen Mehrfamilienhaus.
Die wichtigsten Eckdaten:
- Gesamtkaufpreis: 742.000 Euro
- Eigenkapital: 285.000 Euro
- Finanzierungsbedarf: 515.000 Euro
Die Wirtschaftlichkeit war überzeugend.
Trotzdem verliefen die ersten Gespräche ernüchternd.
Die überraschende Ablehnung
Die erste Bank verwies auf interne Richtlinien.
Ausländische Selbstständige würden grundsätzlich nur eingeschränkt finanziert.
Die zweite Bank prüfte den Fall ausführlicher.
Nach mehreren Rückfragen folgte jedoch ebenfalls eine Absage.
Begründung:
Die Einkommenssituation sei zwar hervorragend, lasse sich aufgrund der schweizerischen Unternehmensstruktur jedoch nicht nach den internen Bewertungsrichtlinien einordnen.
Mit anderen Worten:
Das Problem war nicht das Einkommen.
Das Problem war, dass die Bank es nicht richtig bewerten konnte.
Warum Selbstständige aus der Schweiz oft anders geprüft werden
Viele Banken arbeiten mit standardisierten Bonitätsverfahren.
Diese funktionieren bei klassischen Angestellten sehr gut.
Bei Praxisinhabern, Unternehmern oder Freiberuflern mit Sitz im Ausland wird die Bewertung deutlich komplexer.
Geprüft werden unter anderem:
- Unternehmensabschlüsse
- Privatentnahmen
- Gewinnentwicklung
- Vermögensaufbau
- Liquiditätsreserven
- steuerliche Besonderheiten
- Wechselkursrisiken
Nicht jede Bank verfügt über Mitarbeiter, die solche Unterlagen regelmäßig analysieren.
Die Analyse
Vor einer neuen Finanzierungsanfrage wurde die wirtschaftliche Gesamtsituation vollständig aufbereitet.
Dabei zeigte sich:
Die Praxis erwirtschaftete seit Jahren kontinuierlich steigende Gewinne.
Private Rücklagen waren in ausreichender Höhe vorhanden.
Es bestanden keinerlei Zahlungsausfälle oder problematische Verbindlichkeiten.
Zusätzlich verfügte der Zahnarzt über ein breit diversifiziertes Wertpapiervermögen.
Auch die beiden Wohnungen überzeugten.
Sie lagen in einer gefragten Lage, waren hochwertig ausgestattet und erzielten nachhaltige Mieterträge.
Der entscheidende Unterschied
Diesmal wurde nicht versucht, die Finanzierung möglichst vielen Banken anzubieten.
Stattdessen wurde gezielt ein Institut ausgewählt, das regelmäßig grenzüberschreitende Finanzierungen für Unternehmer und Freiberufler begleitet.
Bereits vor der eigentlichen Kreditprüfung wurden sämtliche Besonderheiten erläutert.
Die Bank verstand dadurch nicht nur die Zahlen.
Sie verstand das gesamte Geschäftsmodell.
Genau das machte den Unterschied.
Die Finanzierung
Nach der detaillierten Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde langfristig aufgebaut.
Ein erheblicher Teil des Vermögens blieb bewusst unangetastet, um ausreichende Liquiditätsreserven zu sichern.
Die beiden Wohnungen wurden wenige Wochen später übernommen und unmittelbar vermietet.
Was andere Schweizer Unternehmer daraus lernen können
Viele Selbstständige gehen davon aus, dass hohe Gewinne automatisch zu einer Finanzierungszusage führen.
In der Praxis entscheidet jedoch häufig etwas anderes.
Die Bank muss die wirtschaftliche Situation vollständig nachvollziehen können.
Je komplexer Unternehmens- und Vermögensstrukturen sind, desto wichtiger wird die Auswahl eines Finanzierungspartners mit entsprechender Erfahrung.
Häufig gestellte Fragen
Können Schweizer Selbstständige Immobilien in Deutschland finanzieren?
Sind Praxisinhaber schwieriger zu finanzieren als Angestellte?
Werden Gewinne oder Privatentnahmen bewertet?
Ist eine Finanzierung mehrerer Wohnungen möglich?
Können auch weitere Investitionen finanziert werden?
Fazit
Dieser Praxisfall zeigt, dass internationale Unternehmer und Freiberufler häufig nicht an ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit scheitern.
Viel häufiger fehlt einzelnen Banken die Routine im Umgang mit grenzüberschreitenden Unternehmensstrukturen.
Wer seine Vermögens- und Einkommenssituation professionell aufbereitet und gezielt Finanzierungspartner auswählt, schafft beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jeder Fall mit Auslandsbezug ist eigen. In einem kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank